Что говорит закон?

Взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214 и «О защите прав потребителей» № 2300-1 (ЗоЗПП). Это основные нормативные документы. Общие положения прописаны в гражданском законодательстве.

Итак, законом предусмотрены такие сроки ответа застройщика на претензию:

• 10 дней — если вы требуете денежную компенсацию за устранение дефектов своими силами или соразмерное уменьшение цены договора (ст. 22 и 31 ЗоЗПП);
• 30 дней — если хотите расторгнуть договор или изменить его условия (п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также во всех остальных случаях (ч. 2 ст. 452 ГК РФ, ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Кроме того, срок ответа застройщика на претензию может быть прописан прямо в ДДУ. Но есть одно ограничение: он не может превышать 30 дней. Если указано больше, такое условие противоречит закону, поэтому его можно не соблюдать.

Вы имеете право указать в претензионном письме свой срок, в течение которого застройщик должен выполнить все требования, но не менее 7 дней (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Именно такой период времени законодатель называет разумным.

В любом случае 30-дневный срок является оптимальным для ожидания ответа на любую претензию. Это следует из смысла законодательства и сложившейся практики.

Прежде чем идти в суд, следует выждать отведенное время, чтобы дать застройщику возможность среагировать. При этом есть два важных момента:

1. Устные обещания застройщика решить вашу проблему, телефонный звонок, отписка в мессенджере или по e-mail не считаются официальным ответом на претензию. При этом закон не запрещает использовать для переговоров электронные средства связи. Переписку можно предъявить в суде, но доказать, что таким образом вы направили претензию, нельзя.

2. Официальным ответом на претензию являются:

   • действия застройщика, направленные на исполнение требований (устранение дефектов, перевод денег на счет дольщика);
   • письменный ответ (признание претензионных требований, отказ в их удовлетворении или предложение заключить дополнительное соглашение).

Как правильно отправить претензию?

1. Вручить под подпись уполномоченному представителю.
2. Отправить почтой на юридический адрес заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Второй способ является официальным с точки зрения закона, поскольку вся корреспонденция для организации должна направляться именно по юридическому адресу. Такое заказное письмо можно отследить по трек-номеру на официальном сайте «Почты России». Уведомление о вручении (под подпись) подтверждает получение, а опись вложения является доказательством того, что отправлена именно претензия, а не другой документ или вовсе пустой конверт.

С какого дня считать?

Срок ответа на претензию отсчитывается с момента предъявления требования застройщику. В идеале его нужно считать со дня вручения отправления, но такое событие может не наступить, если адресат намеренно не получает корреспонденцию. Потому отталкиваться следует от дня поступления заказного письма в отделение почтовой связи по юридическому адресу застройщика.

Необходимо учитывать и время доставки почты обратно. В зависимости от расстояния это может занять от двух дней до недели. Поэтому реальный срок ожидания может достигать 40 дней.

Что делать, если застройщик не ответил?

Если ответа нет, готовьте иск в суд. К исковому заявлению нужно приложить доказательства, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Ими являются копии:

• претензии;
• почтовой квитанции;
• уведомления о вручении почтового отправления;
• описи вложения в конверт.

Отсутствие ответа застройщика при правильном оформлении и отправке претензии не является препятствием для судебного разбирательства.

Порядок обращения в суд

Исковое заявление о принудительном взыскании неустойки или денежной компенсации составляется в письменной форме и должно содержать:

• наименование суда, куда направляется;
• Ф. И. О., паспортные данные, банковские реквизиты, адрес и контактные данные заявителя;
• наименование, юридический адрес, контакты и иные сведения о застройщике;
• цену иска и расчет суммы неустойки;
• фактические обстоятельства спора с застройщиком и четко сформулированные требования;
• ссылки на нормы законодательства и доказательства, подтверждающие правовую позицию;
• перечень прилагаемых документов.

Исковое заявление подписывается дольщиком лично или его представителем по нотариальной доверенности. Копию иска и прилагаемых к нему документов нужно отправить застройщику заказным письмом с описью вложения. Почтовые документы, подтверждающие отправку, прилагаются к исковому заявлению для суда.

Споры с застройщиком регулируются ЗоЗПП, поэтому истец освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1 миллиона рублей. В противном случае дольщик должен заплатить 0,5 % от суммы, превышающей лимит, но не более 60 000 рублей.

Чтобы не получить в суде отказ и взыскать полную денежную компенсацию с застройщика, лучше обратиться за квалифицированной правовой помощью.

Профессиональная юридическая поддержка

Lex Group помогает дольщикам защититься от произвола застройщиков. Взыскиваем денежную компенсацию за некачественный ремонт, дефекты строительства, просрочку передачи квартиры. И готовы предоставить четкие гарантии:

• не берем плату, пока деньги не поступят на расчетный счет клиента;
• цена проведения экспертиз входит в стоимость услуги;
• над делом работают не только юристы, но и технические специалисты, которые реально ищут дефекты строительства и предъявляют их застройщику;