Долевое строительство — выгодная альтернатива покупке готового жилья. У дольщика есть возможность приобрести квартиру по доступной цене и при этом вносить плату частями. Однако такие преимущества сопряжены со множеством рисков из-за возможных нарушений условий ДДУ (договора долевого участия) со стороны застройщика:
- просрочка передачи готовой квартиры;
- некачественное строительство;
- замена дорогих материалов более дешевыми;
- задержка устранения выявленных дефектов;
- остановка строительства.
Если переговоры с застройщиком зашли в тупик, бездействовать нельзя. Надо направить ему письменную претензию и готовиться к предстоящему судебному разбирательству. Юридическое бездействие только усугубит ситуацию, и вы рискуете остаться без денег и жилья.
Что говорит закон?
Взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214 и «О защите прав потребителей» № 2300-1 (ЗоЗПП). Это основные нормативные документы. Общие положения прописаны в гражданском законодательстве.
Итак, законом предусмотрены такие сроки ответа застройщика на претензию:
- 10 дней — если вы требуете денежную компенсацию за устранение дефектов своими силами или соразмерное уменьшение цены договора (ст. 22 и 31 ЗоЗПП);
- 30 дней — если хотите расторгнуть договор или изменить его условия (п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также во всех остальных случаях (ч. 2 ст. 452 ГК РФ, ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
Кроме того, срок ответа застройщика на претензию может быть прописан прямо в ДДУ. Но есть одно ограничение: он не может превышать 30 дней. Если указано больше, такое условие противоречит закону, поэтому его можно не соблюдать.
Вы имеете право указать в претензионном письме свой срок, в течение которого застройщик должен выполнить все требования, но не менее 7 дней (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Именно такой период времени законодатель называет разумным.
В любом случае 30-дневный срок является оптимальным для ожидания ответа на любую претензию. Это следует из смысла законодательства и сложившейся практики.
Прежде чем идти в суд, следует выждать отведенное время, чтобы дать застройщику возможность среагировать. При этом есть два важных момента:
-
Устные обещания застройщика решить вашу проблему, телефонный звонок, отписка в мессенджере или по e-mail не считаются официальным ответом на претензию. При этом закон не запрещает использовать для переговоров электронные средства связи. Переписку можно предъявить в суде, но доказать, что таким образом вы направили претензию, нельзя.
-
Официальным ответом на претензию являются:
- действия застройщика, направленные на исполнение требований (устранение дефектов, перевод денег на счет дольщика);
- письменный ответ (признание претензионных требований, отказ в их удовлетворении или предложение заключить дополнительное соглашение).
Как правильно отправить претензию?
- Вручить под подпись уполномоченному представителю.
- Отправить почтой на юридический адрес заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Второй способ является официальным с точки зрения закона, поскольку вся корреспонденция для организации должна направляться именно по юридическому адресу. Такое заказное письмо можно отследить по трек-номеру на официальном сайте «Почты России». Уведомление о вручении (под подпись) подтверждает получение, а опись вложения является доказательством того, что отправлена именно претензия, а не другой документ или вовсе пустой конверт.
С какого дня считать?
Срок ответа на претензию отсчитывается с момента предъявления требования застройщику. В идеале его нужно считать со дня вручения отправления, но такое событие может не наступить, если адресат намеренно не получает корреспонденцию. Потому отталкиваться следует от дня поступления заказного письма в отделение почтовой связи по юридическому адресу застройщика.
Необходимо учитывать и время доставки почты обратно. В зависимости от расстояния это может занять от двух дней до недели. Поэтому реальный срок ожидания может достигать 40 дней.
Что делать, если застройщик не ответил?
Если ответа нет, готовьте иск в суд. К исковому заявлению нужно приложить доказательства, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Ими являются копии:
- претензии;
- почтовой квитанции;
- уведомления о вручении почтового отправления;
- описи вложения в конверт.
Отсутствие ответа застройщика при правильном оформлении и отправке претензии не является препятствием для судебного разбирательства.
Порядок обращения в суд
Исковое заявление о принудительном взыскании неустойки или денежной компенсации составляется в письменной форме и должно содержать:
- наименование суда, куда направляется;
- Ф. И. О., паспортные данные, банковские реквизиты, адрес и контактные данные заявителя;
- наименование, юридический адрес, контакты и иные сведения о застройщике;
- цену иска и расчет суммы неустойки;
- фактические обстоятельства спора с застройщиком и четко сформулированные требования;
- ссылки на нормы законодательства и доказательства, подтверждающие правовую позицию;
- перечень прилагаемых документов.
Исковое заявление подписывается дольщиком лично или его представителем по нотариальной доверенности. Копию иска и прилагаемых к нему документов нужно отправить застройщику заказным письмом с описью вложения. Почтовые документы, подтверждающие отправку, прилагаются к исковому заявлению для суда.
Споры с застройщиком регулируются ЗоЗПП, поэтому истец освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1 миллиона рублей. В противном случае дольщик должен заплатить 0,5 % от суммы, превышающей лимит, но не более 60 000 рублей.
Чтобы не получить в суде отказ и взыскать полную денежную компенсацию с застройщика, лучше обратиться за квалифицированной правовой помощью.
Профессиональная юридическая поддержка
Lex Group помогает дольщикам защититься от произвола застройщиков. Взыскиваем денежную компенсацию за некачественный ремонт, дефекты строительства, просрочку передачи квартиры. И готовы предоставить четкие гарантии:
- не берем плату, пока деньги не поступят на расчетный счет клиента;
- цена проведения экспертиз входит в стоимость услуги;
- над делом работают не только юристы, но и технические специалисты, которые реально ищут дефекты строительства и предъявляют их застройщику;
Lex Group — ваш личный юридический защитник в спорах с застройщиком по ДДУ.