Основным направлением нашей компании являются споры с Застройщиком по вопросам взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и при некачественном произведенных Застройщиком строительных и отделочных работ.
На нашей практике Застройщики используют различные схемы при заключении договоров с гражданами наиболее частыми являются:
- Самый распространенный - договор участия в долевом строительстве, заключаемый в соответствии с ФЗ № 214;
- Договор купли-продажи квартиры-новостройки – заключается между Застройщиком и гражданином, если дом фактически возведен;
- Договор купли-продажи на квартиру без отделки с одновременным заключением отдельного договора на выполнение отделочных работ.
Но на все указанные виды договоров, заключенных между Застройщиком и гражданином, распространяются положения Закона о защите прав потребителя.
По закону о защите прав потребителей с нарушителя можно взыскать неустойку
Что такое неустойка?
Неустойка(штраф, пеня) - определённая законом или договором денежная сумма, которую одна сторона обязана уплатить другой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Рассмотрим какие бывают виды неустойки и за какие нарушения они начисляются.
- Неустойка за нарушение срока передачи квартиры
Данный вид неустойки предусмотрен Законодателем в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Иными словами, дольщик может подать требование на выплату неустойки за задержку сроков в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, если дольщик – юридическое лицо, и 1/150 – физические лица.
С требованием взыскать неустойку часто выходят граждане, которые заключили договор долевого участия в строительстве. Если просрочка сдачи объекта составляет несколько лет, сумма неустойки может вырасти до стоимости комнаты или квартиры.
Рассчитать неустойку можно тут: как рассчитать такую неустойку.
Пример: Застройщик по договору должен был передать квартиру в срок не позднее 30 июня 2021 года.
Фактически акт приема-передачи подписан 30 октября 2021 года.
Стоимость квартиры по договору 6 000 000 рублей.
Размер неустойки составит 266 200,00 рублей.
Расчет неустойки произведен согласно сложившейся судебной практике по ставке рефинансирования ЦБ РФ на дату наступления обязательств, то есть на дату, когда должна была быть передана квартира – 5,5%.
- Штраф за несоблюдение Застройщиком досудебного порядка
Штраф предусмотрен частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителя и составляет – 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
Обязанность выплатить штраф закон возлагает на лицо, которое не исполнило обязательство должным образом.
Потребитель вправе требовать штраф, если компания или ИП нарушает срок:
- устранения недостатков (ст. 20 закона № 2300-1);
- замены товара (ст. 21 закона № 2300-1);
- удовлетворения требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара;
- возмещения расходов (ст. 22 закона № 2300-1).
Пример: Дольщик обратился к застройщику с досудебной претензией о возмещении стоимости устранения недостатков (некачественный ремонт).
Стоимость устранения недостатков по экспертизе составила 500 000 рублей.
По законодательству, Дольщик имеет право требовать с Застройщика помимо основного требования, штраф в размере 250 000 рублей (50% от основного требования).
Важно! Суды не взыскивают штраф и неустойку в полном заявленном размере и снижают его до размера, установленного судом по своему усмотрению
- Неустойка за просрочку выполнения требований потребителя
Статьей 23 Закона о защите прав потребителя предусмотрена ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя в виде неустойки (пени) за каждый день просрочки в размере 1% от цены товара. Расчет неустойки: как рассчитать такую неустойку.
Пример: Застройщик не исполнил требование Дольщика о выплате компенсации за некачественный ремонт в течение срока, указанного Дольщиком в досудебной претензии – 10 календарных дней. Претензия направлена 25.01.2022 года, получена Застройщиком – 01.02.2022 года. Размер компенсации по претензии составил – 500 000 рублей. Запланированная дата подачи иска 16.03.2022 года.
Расчет неустойки производиться от даты получения Застройщиком досудебной претензии+10 дней на добровольную выплату, то есть неустойка начинает начисляться с 11.02.2022 года и до момента подачи иска. Таким образом, на дату подачи иска неустойка составит 170 000 рублей.
Требования о взыскании неустойки можно уточнить на дату вынесения решения, таким образом увеличив взыскиваемую сумму.
- Неустойка за нарушение срока устранения недостатков выполненной работы
В случае, если нарушен срок устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); нарушен срок удовлетворения требования об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению их недостатков потребителем или третьими лицами, о возврате уплаченной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора - в размере 3% от цены выполнения работы (оказания услуги).
Пример: Граждан Д. приобрел квартиру без отделки и заключил с компанией договор подряда на выполнение ремонтных и иных отделочных работ. При проведении досудебной экспертизы установлено, что двери установлены с нарушением строительных норм, при монтаже оконных блоков также допущены нарушения. Стоимость устранения указанных недостатков составила 200 000 рублей. Гражданином направлена досудебная претензия, и, в дальнейшем иск в суд, в том числе с требованием о выплате неустойке за период с 01.02.2022 г. по 04.03.2022 г. в размере 3% от стоимости устранения строительных недостатков - 192 000 рублей.
Как повлиять на размер неустойки и какие есть нюансы при ее взыскании
Застройщики нередко применяют способы, которые влияют или могут повлиять на размер взыскиваемой неустойки.
Одним из таких способов является направление Дольщику дополнительного соглашения о переносе сроков передачи квартиры. Если дольщик соглашается, он не вправе требовать неустойку за период, который составляет промежуток времени между первоначальной и новой датой окончания строительства.
Также Застройщики на стадии судебного разбирательства просят суд снизить размер неустойки и штрафа в связи с несоразмерностью взыскиваемых сумм с последствиями нарушений. И, к сожалению, имеют на это право. Практика снижения штрафных санкций в судах разнообразная, определяется судьей основываясь на внутренних убеждениях и предусмотреть итоговую сумму взыскания невозможно.
Дольщики тоже могут повлиять на размер взыскиваемой неустойки, ниже приведем примеры.
Взыскание с застройщика неустойки на будущее– законно!
Для взыскания штрафных процентов в исковом заявлении приводится такое требование с указанием размера процентов, начальный и конечный период для их начисления - дата вступления судебного акта в законную силу и дата фактического погашения долга. Данное требование является имущественным, но не подлежит оценке, так как ни на дату его предъявления, ни на дату принятия решения кредитору не будет известно о том, когда должник фактически погасит долг.
Истец вправе по своему усмотрению выбрать период для начисления штрафных процентов, ограничив его датой вступления в законную силу судебного акта или не указывая такого ограничения, что будет являться основанием для начисления процентов вплоть до даты фактического погашения долга.
Если в неустойке на «будущее время» суд отказал, то можно направить отдельным исковым заявлением требование о взыскании неустойки за период с даты вынесения решения и до даты фактического перечисления Должником денежных средств по основному требованию.
Участник долевого строительства также может использовать способ направления исковых заявлений по периодам.
Особенно это выгодно, когда просрочка длится несколько лет и неустойка составляет значительную сумму, требовать штраф целиком нецелесообразно. Суд вправе снизить ее размер (ст. 333 ГК РФ). В результате вместо миллионной суммы потребитель получает 100-200 тысяч рублей. Если дольщик планирует взыскать большую сумму, нужно разбивать периоды просрочки и подавать несколько исков.
Например, по ДДУ квартира должна быть передана 01.02.2021 г., фактически акт приема-передачи подписан 10.10.2021 г. Стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей.
По нашему мнению, лучше направить иск о взыскании неустойки за период с 01.02.2021 г. по 01.06.2021 г., и отдельный иск о взыскании неустойки за период с 02.06.2021 г. по 10.10.2021 г.
В ряде случаев потребители подают заявления за отдельные периоды просрочки в разные суды, это целесообразно, когда судебная практика в конкретном суде недостаточно известна или стабильна. Закон о защите прав потребителей допускает такой вариант при взыскании неустойки, поскольку предъявить требование можно по адресу пребывания истца, месту жительства, месту исполнения и заключения договора (ч. 2 ст. 17 закона № 2300-1).
Суд вправе рассмотреть дело, если в другом разбирательстве предметом спора между теми же сторонами была просрочка передачи квартиры за другой период.
Еще одним из способов взыскать максимально возможную сумму является индексация присужденных денежных сумм (ст. 208 ГПК РФ).
Такой способ применяется, когда решение суда вступило в законную силу, однако Должник не торопиться выплачивать возникший долг и намеренно затягивает срок выплат, в связи с чем основанием для индексации взысканных сумм является их обесценивание на день фактического исполнения решения суда. При таких обстоятельствах, все присужденные суммы должны индексироваться соразмерно росту потребительских цен.
Не все граждане используют свои права, а многие и вовсе не знают, что им положено по закону. Если у Вас остались вопросы, наши юристы проконсультируют Вас с учетом конкретной ситуации и помогут рассчитать размер неустойки.