До 31 декабря 2022 года дольщики не смогут взыскать неустойку, штраф с застройщика, даже если образовалась значительная задержка сдачи дома или имеются недостатки в отделочных работах, произведенных Застройщиком
Разберемся, какие последствия могут быть для Дольщика и о какой неустойке идет речь.
1. Застройщик нарушает сроки передачи квартиры
Законодателем установлена ответственность Застройщика за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, а именно: дольщик может подать требование на выплату неустойки за задержку сроков в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, если дольщик – юридическое лицо, и 1/150 – физические лица. Расчет неустойки: как рассчитать и взыскать такую неустойку.
Помимо неустойки, Дольщик может заявить требование о взыскании штрафа за невыполнение требований в добровольном порядке. Его размер составляет 50% от суммы неустойки.
Немного практики: по договору долевого участия Застройщик обязан был передать Светлане квартиру 01.04.2022 г. Акт приема-передачи подписан Застройщиком, то есть фактически квартира передана Дольщику лишь 22.06.2022 г. Срок нарушен на 83 дня. И при стоимости объекта долевого участия 5 млн. Светлана имела право заявить требования о выплате неустойки в размере 553 333 рубля, в случае обращения в суд дополнительно заявить о взыскании с Застройщика штрафа 50% от взысканной суммы. С учетом судебной практики и снижении судом изначально заявленных требований, Светлана могла бы получить компенсацию в общей сумме 600 тыс. рублей.
С 29 марта 2022 года такая возможность отсутствуют, в связи с тем, что Правительство ввело мораторий в качестве антикризисной поддержки: даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойку и штраф за период с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года начислять не будут, как и не будут применять к такому застройщику иные меры ответственности, например взыскивать убытки. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479.
Прошло почти три месяца с даты вступления в силу Постановления, но по-прежнему имеются вопросы по его применению и исполнению. Если по новым объектам более менее понятно (см. пример), то что произойдет с делами, по которым требования о взыскании неустойки уже были предъявлены застройщику и впоследствии направлены в суд, то есть дело сейчас на стадии рассмотрения? Или, например, квартира передана в 2021 году, но срок был нарушен, и требования предъявлены только сейчас? Судебная практика неоднозначна. В большинстве случаев, суды взыскивают неустойку и штраф в пользу дольщика, однако, в решении суд указывает на отсрочку, на основании которой дольщик получит свою неустойку только после 31 декабря 2022 года. Однако имеются суды, которые взыскивают неустойку снижая ее размер до минимального, а в удовлетворении штрафа отказывают вовсе.
1. Застройщик некачественно построил объект и провел отделочные работы
Стоимость квартир с каждым годом увеличивается, при этом качество строительства не улучшается: Дольщики жалуются на некачественный ремонт от Застройщика, что закономерно приводит к увеличению судебных дел по данным спорам.
Помимо стоимости устранения выявленных строительных недостатков, Дольщики (являясь потребителями) заявляют требования о взыскании штрафа в размере 50%, неустойки в размере 1-го %, морального вреда, предусмотренные Законом о защите прав потребителей.
По нашей статистике, средний размер компенсационных выплат за однокомнатную квартирусуд присуждает 300-500 тыс. рублей, включая неустойку, штрафы и прочее.
В целом, судебная практика складывается следующим образом:
|
Если претензия направлена ДО 29.03.2022 г. |
Суд взыскивает денежные средства, необходимые для устранения дефектов, штраф, неустойку, моральный вред. Предоставляется отсрочка исполнения решения до 31.12.2022 г. в части взыскания неустойки, штрафа, морального вреда* |
|
Если претензия направлена ПОСЛЕ 29.03.2022 г., но квартира принята до вступления в силу Постановления |
Судебных решений пока нет ввиду длительности судебного процесса, суды как и прежде назначают по делу судебную экспертизу. По нашим предварительным прогнозам штраф будут взыскивать, однако, неустойка за период с даты направления претензии и до 31.12.2022 г. начисляться не будет |
*в некоторых судах имеется отрицательная практика, по данным делам предстоит обжалование в вышестоящие инстанции
1. Убытки
Допустим, Дольщики снимали жилье и в указанный в ДДУ срок планировали въехать в новую квартиру. Застройщик перенесет срок сдачи не боясь ответственности и Дольщики будут вынуждены и дальше арендовать квартиру на период просрочки. Это считается убытком Дольщика, и подлежит компенсации со стороны Застройщика, однако на взыскание убытков также наложен мораторий.
Суды в основном отказывали в удовлетворении такого рода требования. Для положительного результата необходимо было не только представить договор аренды и документы, подтверждающие оплату арендных платежей, но и отсутствие в регионе прописки, иного объекта недвижимости, документ, подтверждающий необходимость аренды именно на территории региона, где арендовано жилье (например, трудовая деятельность Дольщика в Москве, прописка или единственная квартира, помимо объекта ДДУ, в Казани). И до Постановления Правительства взыскать убытки было довольно сложно, а теперь кажется и вовсе невозможно.
4.Этап исполнения решения суда
В нашем направлении деятельности мало получить исполнительный лист, главное – взыскать присужденные денежные средства в пользу Доверителя.
К сожалению, положения Постановления коснулись и этапа взыскания.
Банкам запретили исполнять судебные акты в отношении Застройщиков до конца года независимо от даты вынесения судом решения. Даже по тем делам, исполнительный лист по которым получен без указания отсрочки. То есть фактически получить исполнительный лист в суде можно, а вот взыскать по нему деньги путем направления в банк, в котором у Застройщика открыт счет — нет. Это можно будет сделать только после 31 декабря 2022 года. Банки либо возвращают исполнительные листы взыскателю, либо ставят в очередь на исполнение.
Практика исполнения:по состоянию на 22.06.2022 г. взыскание денежных средств по исполнительным листам (без решения об отсрочке) осуществляется через службу судебных приставов. Процесс занимает более продолжительное время, в среднем до 2 месяцев. Суммы, в отношении которых Застройщикам представленаотсрочка, не взыскиваются, лист будут направляться на исполнение после 31.12.2022 г.
А что взамен?
Правила о моратории действуют и в отношении платежей Дольщиков по договору. Если Дольщики купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2022 года Застройщик не сможет взыскать с участников договора долевого участия неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые Застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.
Приведем пример: Согласно условиям договора долевого участия, заключенного с Застройщиком, Дольщик оплатил часть квартиры, остальное оплачивает один раз в месяц в размере установленном договором, так называемая «рассрочка». В случае просрочки оплаты после 29 марта 2022 года, Застройщик не сможет взыскать с Дольщика неустойку. Однако стоит помнить, что совсем не платить Дольщик не может, основной платеж нужно вносить, так как мораторий действует только на штрафные санкции, неустойку, пени. При остуствии платежей со стороны Дольщика, Застройщик может рассторгнуть договор в связи с нарушением условий договора в части оплаты.
При этом, на ипотечные кредиты данное преимущество не распространяется, так как договоры заключены с банками, а мораторий работает только по договорам с Застройщиками.
Мораторий также вводится на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать договор долевого участия. Согласно документу, внесение объектов в реестр проблемных отложили до 31 декабря 2022 года. Контролирующие органы и местные власти в это время не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы строительные компании, задерживающие сдачу домов, прекратили продажи и регистрацию договоров долевого участия.
Аналогичные меры поддержки строительной отрасли действовали и в 2020 году во время пандемии, сейчас ситуация повторяется. По нашему опыту, пока судебная практика является результативной и применяются действующие нормы права и обязательные требования к качеству строительства, затягивать обращение за защитой своих прав Участникам долевого строительства не стоит.