Покупка недвижимости - это серьезный шаг в жизни каждого человека, особенно, если это первый опыт приобретения квартиры в новостройке на этапе «котлована».
На часть вопросов будущий дольщик может ответить самостоятельно исходя из личных предпочтений (район, расположение дома, размер квартиры, количество комнат, наличие отделки), на остальные - без помощи специалиста ответить будет сложнее.
В статье мы подробно разберем вопросы, касающиеся юридической стороны заключения договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).
Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке
Процесс покупки квартиры в новостройке в 2022 году ничем существенным не отличается от аналогичного процесса в 2021 года.
Существенные изменения произошли в 2019 году, когда на законодательном уровне было закреплено обязательное использование эскроу-счетов для расчетов между Дольщиком и Застройщиком.
Эскроу-счет – это специальный счет в банке, на котором хранятся денежные средства Дольщика до окончания строительства Застройщиком объекта и ввода его в эксплуатацию (более подробно тему об использовании данного вида расчетов, плюсах и минусах мы освещали в статье https://lex24.ru/news/eskrou-sche/).
В 2022 году большинство застройщиков в Москве и Московской области совершают сделки по такой схеме:
Одним из основных вопросов является Как выбрать добросовестного застройщика?
- После того как объект выбран, необходимо запросить у Застройщика проект ДДУ. Многие Застройщики на каждый новый ЖК открывают новое юридическое лицо. Так, например, Застройщик «ПИК» зарегистрировал юридическое лицо -«Специализированный застройщик «Загородная усадьба» в новом комплексе в г. Мытищи Московской области, соответственно, в основном информация необходимая для проверки застройщика будет актуальна в отношении этого юридического лица.
- На официальном сайте налоговой службы по ссылке https://egrul.nalog.ru/index.html запрашиваем сведения, содержащиеся в Едином реестре юридических лиц, для этого понадобится ИНН Застройщика из ДДУ. Из данного документа можно увидеть не имеются ли у застройщика проблемы с недостоверностью адреса или массовостью руководителя.
- Проверяем Застройщика на сайте https://наш.дом.рф – здесь содержится информация о новостройках, о застройщиках, а также перечень проблемных объектов.
- На официальном сайте Арбитражного суда https://msk.arbitr.ru по ИНН Застройщика можно проследить не находится ли он в стадии банкротства, а на сайте судебных приставов https://fssp.gov.ru наличие долгов.
- По ссылке https://erzrf.ru/novostroyki имеется рейтинг Застройщиков.
Если у застройщика высокая репутация, в порядке документы, объекты строятся, нет ли долгостроев по предыдущим объектам, то можно переходить к проверке документов на выбранное ЖК.
Основными документами являются разрешение на строительство и проектная декларация.
Проектная декларация — это специальный документ, позволяющий участнику долевого строительства получить полную информацию об объекте недвижимости (график строительства, объекты инфраструктуры, элементы благоустройства, информацию о ликвидации юридического лица, в каком банке открывают эскроу-счета и прочее).
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте Застройщика либо на сайте https://наш.дом.рф.
Застройщик и объект выбран. Что дальше?
Обращайтесь к сотрудникам отдела продаж Застройщика и переходите к оформлению документов.
|
Если квартира приобретается за счет собственных средств |
Если квартира приобретается за счет кредитных средств |
|
Заключаете ДДУ с застройщиком. |
Необходимо подать заявку на кредит в любой банк по Вашему усмотрению. |
|
Вносите аванс или обеспечительный платеж. |
После получения одобрения от банка, заключаете ДДУ. |
|
Открываете эскроу-счет. Обычно это кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика. |
После получения одобрения от банка, заключаете ДДУ. |
|
Уплачиваете госпошлину и передаете договор на регистрацию в Росреестр (3 экземпляра). |
Открываете эскроу-счет. |
|
Производите оплату стоимости квартиры на эскроу-счет. |
Уплачиваете госпошлину и передаете договор на регистрацию в Росреестр. |
|
На практике все этапы сделки будут проходить практически одновременно. |
После регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на счет банка-агента эскроу-счета. |
Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность
Обязательным условиемдля регистрации права собственности является наличие у Застройщика тexпacпopтa, пocтaнoвкa дома нa кадастровый yчeт и ввoд его в экcплyaтaцию.
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию дольщик и застройщик осматривают квартиру и подписывают передаточный акт к ДДУ.
Ни договор долевого участия, ни акт приема-передачи квартиры не являются документами, подтверждающими право собственности дольщика.
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в Росреестр.
Пoдaть зaявлeниe нa oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти мoжнo paзными cпocoбaми:
- Peгиcтpaция чepeз Зacтpoйщикa. Сотрудники зacтpoйщикa oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, запрашивают y Дольщика ocтaвшиecя документы, для этого им необходима доверенность. После подачи заявления в Росреестр и регистрации - выдaют выпиcку из EГPH дольщику.
- Обратиться за помощью в aгeнтcтвo нeдвижимocти. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa самостоятельно (пo дoвepeннocти), либо при личнoм пpиcyтcтвии Дольщика в Pocpeecтpe подготавливают пакет документов и подают заявление на оформлении квартиры в собственность.
- Самостоятельно чepeз многофункциональный цeнтp. MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты, пpoвepяeт иx нa наличие oшибок, oфopмляeт и oтпpaвляeт нa регистрацию в Pocpeecтp. После регистрации Дольщик получает выписку из ЕГРН.
- Чepeз Гocycлyги. Однако в данном сервисе можно лишь oплaтить государственную пошлину и пoдaть зaявлeниe. Пocлe принятия oнлaйн-зaявки, Дольщику нaзнaчaют вpeмя для пoceщeния Pocpeecтpa и пpeдocтaвлeния opигинaлoв дoкyмeнтoв. Без личного посещения право собственности не зарегистрируют.
- Чepeз Pocpeecтp. В отделении Росреестра Дольщику бyдeт необходимо caмocтoятeльнo зaпoлнить зaявлeниe и cшить дoкyмeнты.
Документы, необходимые для оформления права собственности
- заявление на регистрацию права собственности;
- паспорт и/или свидетельство о рождении (если Дольщики – дети);
- договор долевого участия с застройщиком или договор уступки права требования;
- акт приема-передачи квартиры;
- кредитный договор с банком и закладная (при покупке квартиры в ипотеку, запросить в банке);
- свидетельство о браке (при оформлении общей совместной собственности супругов)
- квитанция об оплате госпошлины (оплатить можно в МФЦ или на Госуслугах). Размер госпошлины в 2022 году составляет 2000 рублей.
Регистрация права собственности занимает 5–7 рабочих дней, однако реальный срок может быть и чуть больше.
После завершения процедуры регистрации Дольщик становится полноправным собственником квартиры. В настоящее время свидетельство о праве собственности не выдаются. После регистрации права собственности Дольщик получает выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации.