Завершающим этапом долевого строительства является передача готовой квартиры дольщику. И это самый ответственный момент: важно внимательно проверить качество жилья и отразить все видимые недостатки в акте осмотра (дефектном акте). Если в квартире есть серьезные дефекты, подписывать передаточный акт без замечаний ни в коем случае нельзя.

Если не заявить о недостатках и не потребовать ремонт сразу, то после приемки будет сложно предъявить их застройщику для устранения или потребовать денежную компенсацию. Разбираемся предметно, как правильно провести осмотр квартиры, на что обратить особое внимание и какие документы оформить.

Каков общий порядок приемки?

После сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик направляет дольщикам письменные уведомления о необходимости принять квартиру. В течение семи рабочих дней гражданин должен согласовать время приемки с представителями строительной компании.

Закон ограничивает срок приемки двумя месяцами с момента получения уведомления. Если вы не записались на осмотр в этот период, застройщик вправе составить акт о передаче квартиры в одностороннем порядке. Этим часто пользуются недобросовестные организации, откладывая приемку со ссылкой на занятость или большую очередь. При подобных подозрительных действиях нужно отправить застройщику свое согласие на бумаге заказным письмом с описью вложения.

Приемку квартиры лучше назначать на дневное время — при естественном освещении больше шансов заметить недостатки строительства. Процедура проводится в присутствии представителя застройщика. Со своей стороны вы можете пригласить друзей, знакомых, понимающих в строительстве, или независимого эксперта, обладающего необходимыми техническими знаниями, навыками и располагающего специальным измерительным оборудованием. Главное — грамотно составить дефектный акт и предъявить его застройщику для устранения всех замечаний.

Закон различает два вида нарушений качества строительства:

• существенные — дефекты, для устранения которых требуются несоразмерные расходы и большие временные затраты, а также препятствующие использованию помещений по прямому назначению;
• несущественные — незначительные недостатки, которые не влияют на эксплуатацию квартиры и могут быть устранены с минимальными издержками.

При обнаружении в квартире существенных недостатков или несогласии застройщика с несущественными дефектами осмотр обязательно должен проводиться с участием специалиста.

Важно! Специалист должен обладать соответствующей квалификацией в области архитектурно-строительного проектирования или строительства. Он обязан работать в организации или быть ИП с членством в специализированной СРО. Сведения о нем должны быть в Национальном реестре специалистов в сфере инженерных изысканий, проектирования или строительства. Некоторые застройщики подходят к этому вопросу очень серьезно, поэтому нужно заранее уточнять у них, какие требования предъявляются. И при выборе специалиста учитывать, подходит ли он под них, чтобы избежать переноса даты приемки или недопуска эксперта к осмотру квартиры.

По статистике, около 98 % квартир сдаются с дефектами. Но если по итогам осмотра существенных недостатков не выявлено, можно подписывать передаточный акт, изложив в нем свои замечания. Перечень дефектов можно составить отдельно в виде приложения.

Что необходимо взять с собой на приемку?

Перед осмотром квартиры рекомендуем внимательно перечитать условия договора долевого участия и посмотреть проектную декларацию. Особое внимание нужно уделить техническим характеристикам жилья:

• площади помещений;
• высоте потолков;
• материалам отделки;
• отопительному, сантехническому и электрическому оборудованию;
• расположению дверей и окон.

Все эти параметры стоит запомнить, а лучше сделать копию или переписать на отдельный лист. Помимо этого, на приемку необходимо взять:

• гражданский паспорт дольщика;
• договор участия в долевом строительстве;
• фонарик, строительный карандаш, маркер или клейкие стикеры, чтобы помечать дефекты;
• рулетку или оптический дальномер;
• фотоаппарат или смартфон для фотофиксации недостатков;
• индикаторную отвертку для проверки напряжения в розетках;
• листок бумаги или зажигалку для проверки вентиляции;
• заранее составленный чек-лист, чтобы ничего не забыть.

Помимо приведенного перечня, на осмотре могут потребоваться вольтметр, правило, оптический уровень, тепловизор и другие приборы для контроля качества строительных работ.

Какие нюансы в приемке квартиры с отделкой и без?

В зависимости от условий договора долевого участия и проектной документации застройщик может передать квартиру в следующем виде:
• Без отделки. Пустая коробка без штукатурки, стяжки, межкомнатных перегородок. Водоснабжение и отопление сделаны до выводов в квартиру. Электричество подведено до персонального щитка на лестничной клетке. В квартире установлены только окна и входная дверь.
• С черновой отделкой. Предполагает наличие штукатурки на стенах и стяжки на полу. В помещениях установлены радиаторы и разведена система отопления. Имеется разводка электричества с простыми розетками и выключателями. В санузле установлен унитаз и змеевик. Для всех коммуникаций предусмотрены приборы учета.
• С предчистовой отделкой. Включает все, что перечислено выше, плюс покрытие стен и потолков шпатлевкой. Все поверхности комнат должны быть ровными и грунтованными. В ванной, туалете и кухне выполнена подводка воды и канализации. Собственнику остается только положить плитку, ламинат или другое напольное покрытие, поклеить обои или покрасить стены, поставить межкомнатные двери и обустроить потолки.
• С чистовой отделкой. Готовая к проживанию квартира с обоями на стенах, побеленными потолками, линолеумом на полу и простыми межкомнатными дверями. В санузле установлена ванна и раковина, в туалете — унитаз, на кухне — мойка и плита.

Любые расхождения характеристик квартиры с условиями договора и проектом, в том числе по материалам, площади, высоте стен, являются недостатками. Исключение — более дорогая отделка по факту. Но такие случаи практически не встречаются.

Также нужно учитывать, что для разных вариантов отделки предусмотрены свои ГОСТы, строительные нормы и правила, которыми необходимо руководствоваться при проверке.

Какие документы и когда подписывать?

По результатам приемки квартиры в новостройке дольщик подписывает один из документов:

• Акт осмотра — при наличии существенных недостатков в качестве строительства. Как уже отмечалось, его надо составлять с обязательным участием независимого специалиста. Эксперт дает заключение, в котором отражаются все выявленные дефекты. Дольщик предъявляет документ застройщику вместе с требованием устранить недостатки. Срок устранения — 60 календарных дней с момента предъявления претензии. После этого застройщик повторно должен пригласить вас на приемку квартиры, и всю процедуру придется повторить. Если он отказывается исправлять дефекты или не уложился в срок, можно потребовать денежную компенсацию.
• Акт приема-передачи — при отсутствии существенных недостатков. В этом случае подписать акт приема-передачи — обязанность дольщика. При наличии несущественных недостатков надо составить и приложить к передаточному акту дефектную ведомость. Далее подготовить претензию и дать застройщику 60 календарных дней на устранение.

Почему лучше заручиться поддержкой специалиста?

Смотрите сами, сколько нюансов в процессе приемки, как много усилий нужно, чтобы обнаружить видимые и не пропустить скрытые дефекты, не говоря уже о покупке или аренде специального оборудования для доскональной проверки. Гораздо проще доверить дело экспертам Lex Group, чтобы спокойно заехать в новую квартиру или гарантированно добиться компенсации.

Компания оказывает дольщикам техническую и юридическую помощь при приемке квартиры в новостройках Москвы и Московской области. При поддержке Lex Group все пройдет легко, надежно и уверенно.