Что делать при обнаружении дефектов в квартире после покупки?

С какими проблемами сталкиваются жильцы?

Если вы купили квартиру и недовольны ее качеством, значит строители и ремонтники допустили видимые или скрытые дефекты. Причинами могут быть:

• несоблюдение требований законодательства, отклонение от условий проекта;
• небрежное выполнение работ или использование некачественных стройматериалов.

Часть недочетов возможно обнаружить в момент приемки жилья от застройщика и предыдущего собственника. Но другая останется незамеченной до переезда и начала фактического использования всех систем, оборудования и конструктивных элементов. Те, кто купил квартиру без тщательного осмотра и профессиональной экспертизы, нередко сталкиваются со скрытыми дефектами.

Неровные потолки, стены или пол

Это обычно выясняется при попытке выполнить отделку. На поверхностях встречаются выбоины и бугры. Обладатели жилья в новостройках могут увидеть микро- или большие трещины, появившиеся вследствие усадки дома, причем иногда они превращаются в сквозные. Разрывы возникают из-за экстремальных температурных воздействий, нагрузки выше расчетной и т. п.

В некоторых случаях трещины образуются только в штукатурке. К этому приводят ошибки строителей, из-за которых слои недостаточно прилегают и возникают пустоты. Если вы купили квартиру с чистовой отделкой, то данный скрытый эффект, как и некоторые другие (лишние проемы, отверстия, сколы), окажется под обоями либо плиткой. В таком случае увидеть его до передачи жилья точно не удастся — все вскроется только в процессе проживания.

В полах могут быть воздушные пузыри. Чтобы их обнаружить, необходимо внимательно простучать поверхность молотком. Если уложен ламинат, то при неровном основании, ошибках установки, некачественных замках или неправильном расстоянии до стены со временем появляются проседание, вспучивание, уступы.

Очень распространенная ситуация — сверхнормативное отклонение от оси горизонтали или вертикали. Тем, кто купил квартиру с таким скрытым дефектом, придется нелегко при ремонте, потому что потребуется предварительно его исправить. Таким образом, не по своей вине придется приложить больше усилий и потратить больше денег. Но для уже вселившихся все равно есть выход — взыскать компенсацию с застройщика.

Плохо установленные и с трудом работающие двери и окна

Причем при покупке подобные изъяны иногда не кажутся настолько заметными и критичными. Открыть каждую конструкцию 1–2 раза — это не то же самое, что пользоваться ими ежедневно и неоднократно. При постоянной нагрузке можно отчетливо увидеть, что дверь вмонтирована криво, ручки и замки пробуксовывают, окна негерметичны (промерзают зимой, создается повышенная влажность). Чтобы сдвинуть створки или дверное полотно, нужно прилагать силу. Проверить, в чем проблема и действительно ли нарушена геометрия дверей и окон, поможет лазерный нивелир.

Недостаточная или полностью не функционирующая вентиляция

Купить квартиру с подобным скрытым дефектом — не просто неприятно, а опасно для здоровья и жизни. Неправильная конструкция или частое засорение системы вентиляции приводит к развитию плесени, конденсата, образованию неприятных запахов. Поэтому к этому нужно отнестись серьезно и срочно исправить ситуацию. Стоит попробовать обратиться напрямую к продавцу (застройщику) или, если вопрос не ждет, сделать все за свой счет с последующим возмещением затрат с виновной организации.

Неправильный монтаж электропроводки

Это будет проявляться недостаточным или скачущим напряжением в сети, эпизодами замыкания и искрения, нерабочими выключателями и рубильниками на электрическом щитке. Подтвердить отсутствие положенного заземления, изоляции проводов, найти другие изъяны, приводящие к проблемам в системе электроснабжения, способны только специалисты с соответствующим образованием и часто лишь с помощью сложных приборов.

Слабая тепло- и звукоизоляция

Если вы купили квартиру не в холода, то подобный скрытый дефект проявит себе ближе к зиме. Вдруг обнаружатся промерзания стен, стояков и труб, что в самых тяжелых случаях чревато прорывами и заливами. Если ничего не делать, обязательно намокнет и испортится отделка, зацветет плесень, что грозит жильцам не только неудобствами, но и заболеваниями. Хотя исправлять ошибки строителей будет сложно и дорого, можно смело рассчитывать на компенсацию всех расходов с их стороны. Места, где происходит проникновение холодного воздуха, устанавливаются с помощью тепловизора.

Часто этой проблеме сопутствует и посторонний шум. Если вы слышите каждый звук из квартиры соседей, то это нельзя считать нормальным. Даже после покупки жилья можно добиться переделки неэффективной системы звукоизоляции. Но для получения денег на ремонт придется доказать неприемлемый уровень шума (замеры проведут эксперты с оборудованием).

Протечки

Они могут начаться далеко не сразу. То, что системы отопления, канализации и водоснабжения сдали со скрытыми дефектами, выяснится спустя месяцы или даже годы эксплуатации. Но в один день можно не просто увидеть лужу на полу, а столкнуться с настоящим потопом.

Причина — низкое качество материалов, монтажа стыков и манжет, запорной арматуры, а также отсутствие фильтров грубой очистки. Если есть подозрения, что вы купили квартиру именно с такими скрытыми дефектами, не стоит ждать — вызывайте экспертов и составляйте акт. Лучше принять меры как можно быстрее и не доводить до аварии посреди зимы.

Шумное или неэффективное отопление

Этот недостаток обычно не беспокоит собственников после покупки жилья как минимум до холодов. Но с приходом осени и зимы вдруг становится понятно, что система отопления работает не так, как надо. Сломаны или плохо действуют регуляторы, засорены батареи, в них плохо циркулирует вода, чувствуется вибрация и шум, так как неправильно установлена крышная котельная.

Когда можно рассчитывать на компенсацию?

По действующим правилам продавцы отвечают перед теми, кто купил у них квартиру, только за скрытые дефекты. Объяснение простое: считается, что явные изъяны видны будущим собственникам даже при отсутствии специального образования и каких-либо инструментов.

В случае когда недочеты в принципе могли быть обнаружены, но по каким-то причинам не были, тоже остается шанс взыскать возмещение. Однако сделать это будет сложнее — придется доказывать, почему вы не имели возможности выявить проблемы при осмотре квартиры перед покупкой.

Для гарантированного получения полного финансового обеспечения ремонта и покрытия причиненных убытков нужно, чтобы выполнялось несколько условий:

· недочет должен был реально существовать до того, как недвижимость перешла новому владельцу (а не появиться, возможно, в силу неправильной эксплуатации);

· увидеть при приемке, что с помещениями не все в порядке, обычный человек без технических устройств был бы объективно не в состоянии;

· новый собственник купил фактически проблемную квартиру, но сделал выводы о наличии скрытых дефектов только в процессе проживания по ряду специфичных признаков или исходя из заключения экспертов.

Еще один важный момент — сроки предъявления требований. Вы сможете получить деньги или сэкономить на дорогостоящем ремонте, если обратитесь не позже 5 лет после оформления покупки жилья в новостройке. Когда речь о некачественном инженерном оборудовании, то в течение 3 лет. Если купили квартиру по любому договору, кроме долевого строительства, то при подаче претензии на исправление скрытых дефектов ориентируйтесь прежде всего на указанный в нем срок.

Как действовать?

1. Сразу после выявления недостатков необходимо уведомить продавца (застройщика). Обнаруженные изъяны должны быть зафиксированы в акте осмотра и дефектной ведомости. Если ответчик не идет на контакт, следует пригласить в свидетели управляющую компанию. В противном случае, начав самостоятельный ремонт, вы просто уничтожите реальные доказательства скрытых дефектов. Продавец может воспользоваться этим обстоятельством и отказаться платить.
2. Предъявить претензию. В ней допускается требовать:
• устранения обнаруженных недочетов за счет застройщика или продавца;
• компенсации затрат на ремонтные работы, которые собственник жилья провел своими силами;
• возврата соразмерной суммы от цены покупки.

Претензия бывает необязательной, если требование касается только исправления обнаруженных недостатков или выплат за самостоятельно проведенный ремонт. То есть сказать о проблеме и предложить решить ее можно теоретически и по телефону. Либо вообще не делать этого. При желании в подобных ситуациях собственники вправе не тратить время на лишние усилия и идти сразу в суд.

Но если выяснится, что выявленные недостатки мешают нормальному проживанию, то единственный вариант — расторгать договор. В этом случае до обращения в суд отправить претензию придется, причем именно письменную и с соблюдением других правил. В частности, требуется подтверждение получения (подпись адресата при передаче лично или на уведомлении о вручении заказного отправления).

В претензии нужно отразить следующие данные:

• об участниках спора (Ф. И. О. и официальное наименование, контактную информацию);
• о договоре, по которому купили квартиру со скрытыми дефектами;
• точное местоположение объекта;
• перечень недостатков (как, когда и при каких обстоятельствах они были выявлены, почему не заметили при приемке и до покупки);
• выдвигаемые требования.

Желательно приложить копию договора, заключение экспертизы (если делалась), расчеты стоимости предполагаемого ремонта или платежные квитанции и смету уже выполненного. Если произошли какие-то ЧП (к примеру, затопление), подтвердите это выписанными актами коммунальной службы.

Если выявленные недостатки подкреплены материалами независимых специалистов, то продавцы обычно идут навстречу и выплачивают компенсацию. При отсутствии необходимой реакции подавайте в суд.

Как добиться максимального возмещения?

Идеальный вариант — сотрудничество с компанией Lex Group. Каждый обратившийся получит:

• юридическое сопровождение на всех этапах и независимую оценку качества строительства или ремонта в одном месте;
• любые необходимые услуги и помощь, включая проведение профессиональных экспертиз, без предварительной оплаты. Вознаграждение берется только после поступления компенсации на счет клиента;
• реальный результат.