С 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов для расчетов между Дольщиком и Застройщиком является обязательным.
Для чего нужна новая схема расчетов?
Закрепление на законодательном уровне схемы оплаты при заключении Договора участия в долевом строительстве через эскроу-счета связана в первую очередь с проблемой долгостроев и «обманутых дольщиков».
Эскроу-счет – это специальный счет в банке, на котором хранятся денежные средства Дольщика до окончания строительства Застройщиком объекта и ввода его в эксплуатацию («Дольщик-Банк-Застройщик»).
Иными словами, Застройщик не получит деньги в случае нарушения обязательств по договору, а также в случае своего банкротства.
Плюсы использования эскроу-счета для Дольщиков:
-
В случае, если дом не достроен или не введен в эксплуатацию в установленные сроки, либо Застройщик обанкротился – денежные средства будут возвращены Дольщику;
-
Открытие и дальнейшее обслуживание эскроу-счета для Дольщика бесплатное;
-
Денежные средства Дольщиков застрахованы (в случае банкротства банка).
Минусы использования такой схемы расчетов тоже имеются:
-
Рост цен на новостройки. Застройщики вынуждены привлекать кредитные средства на строительство объектов, либо вкладывать собственные, в связи с чем неизбежен рост себестоимости недвижимости.
-
Установлен лимит возвращаемых средств (10 миллионов рублей) на случай банкротства банка. Свыше указанной суммы Дольщику получить не получится (например, при стоимости объекта 17 млн. рублей, имеется риск неполучения 7 млн.).
-
Расходы в виде уплаченных процентов по ипотеке, в случае расторжения Договора, Дольщику не вернут.
-
Денежными средствами Дольщика, фактически находятся в обороте у банка, при этом Дольщику прибыли не приносят (% не начисляются). В настоящее время обсуждается законопроект, по которому предусмотрено начисление процентов за пользование денежными средствами (на счете эскроу).
Как Дольщику обезопасить себя?
Некоторые Застройщики получили разрешение на строительство объектов до вступления в силу Закона (до 01.07.2019 г.) и продолжают производить расчеты напрямую «Дольщик-Застройщик» в 2021 году.
Не являются также обязательным открытие эскроу-счета в случае приобретения квартиры в уже построенном доме.
При заключении договора без участия банка-посредника Дольщику следует ответственно подойди к выбору как Застройщика, так и объекта долевого строительства (например, заказать на сайте налоговой службы выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, проверить имеется ли разрешение на строительство, узнать на какой стадии находится объект (% готовности), обратить внимание на деловую репутацию Застройщика и прочее).
Как понять Дольщику применяется ли способ расчетов через эскроу-счет?
О продажах с применением эскроу-счетов обычно заявляет сам Застройщик или его сотрудники при посещении офиса продаж, телефонных переговоров.
Дольщик может найти интересующую информацию по объекту самостоятельно.
На примере Застройщика Группа компаний «Самолет» разберем как найти сведения о применении эскроу-счетов.
На официальном сайте Застройщика выбираем понравившийся объект, например ЖК «Мытищи-Парк». Далее ищем вкладку «Документы проекта». В данной вкладке можно ознакомиться с последними изменениями в проектную декларацию. Так, по выбранному нами ЖК применяется способ расчетов через эскроу-счета, банк в котором открывают эскроу-счета НАО «Альфа-Банк», в данном документе имеется информация о количестве заключенных договоров с использованием эскроу-счетов.