Застройщики зачастую переносят сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Права дольщика, закреплённые в Федеральном законе №214-ФЗ, предполагают то, что каждый дольщик имеет право получить компенсацию от застройщика в виде неустойки, если застройщик нарушил срок сдачи квартиры по Договору долевого участия, и в этой статье мы рассмотрим основные шаги к тому, чтобы защитить свои права.
Задержка передачи квартиры. Что делать? Как рассчитать неустойку?
Дольщикам необходимо обращаться в суд, потому что большинстве случаев застройщики отказываются выплачивать дольщикам неустойку добровольно. Просрочка начинается со следующего дня срока передачи, установленного договором долевого участия и исчисляется по дату фактической передачи объекта по акту приема-передачи. Даже в случае, если задержка сдачи объекта долевого строительства небольшая, это повод для начала разбирательств.
В первую очередь необходимо проверить застройщика на платежеспособность. Так как финансирование застройщика может заканчиваться и средства на счетах застройщика могут закончиться.
Поскольку условия ДДУ нарушены, дольщик имеет право направить застройщику письмо с предложением добровольно выплатить денежную компенсацию. Документ составляется в письменной форме и содержит фактические обстоятельства сложившейся ситуации.
Основным этапом является необходимость составить претензию, включив туда расчет неустойки и прочих выплат, и направить ее в адрес застройщика.
Законом предусмотрена неустойка за нарушения сдачи квартир Застройщиками в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, либо 1/150 если Дольщик – физическое лицо
Для расчета необходим Договор долевого участия, в котором прописан максимальный срок передачи квартиры. Цену объекта, указанную в ДДУ, умножить на количество дней, на которое просрочена сдача квартиры и умножить на актуальный размер ставки Центрального Банка РФ.
Претензионное письмо отправляется почтой на юридический адрес застройщика заказным ценным письмом с описью вложения. Для ответа застройщика или добровольной выплаты указанных в претензии требований обычно указывается срок 10 рабочих дней с даты получения Застройщиком претензии. Поскольку застройщик добровольно выплаты не производит, далее нужно составить исковое заявление в суд по подсудности. Стоит отметить, что суд снижает сумму неустойки по ст. 333 ГК РФ.
Аренда квартиры в период задержки сдачи. Застройщик возместит убытки?
Ощутимые убытки из-за просрочки сроков сдачи квартиры несут те, кто ждет новую квартиру арендуя жилье, ежемесячно оплачивая аренду и коммунальные услуги. В случае нарушения сроков передачи объекта в эксплуатацию, Законодательством так же предусмотрена выплата убытков Дольщикам за расходы на аренду жилья. Так как в случае соблюдения сроков передачи объекта Дольщик мог избежать этих затрат. Однако, стоит учесть, что суды не взыскивают убытки, если у Дольщика есть другая квартира в этом же регионе.
Для взыскания расходов за аренду необходимо приложить документы об аренде и оплате арендного жилья, прописку дольщика, выписки ЕГРН, документ, подтверждающий, что трудовая деятельность осуществляется в том же регионе, что и объект, переданный с задержкой. После сбора всех доказательств необходимо включить данные требования о возмещении понесенных расходов в исковое заявление.
В шапке искового заявления необходимо указать наименование суда, сведения об истце и ответчике. В документе нужно указать фактические обстоятельства дела, доказательства в хронологической последовательности, ссылаясь на закон, который нарушил застройщик — ФЗ № 214 и закон о защите прав потребителей.
Взыскание неустойки через суд
В «просительной» части иска нужно сформулировать исковые требования такие как: обязать застройщика выплатить неустойку согласно выполненному расчету, взыскать компенсацию морального вреда, судебные расходы и 50% штрафа от присужденной судом суммы.
К иску прикладываются копии документов, которые являются подтверждением правовой позиции, такие как:
- ДДУ со всеми приложениями, именно в ДДУ указан срок, когда квартира должна была быть передана Дольщику.
- Акт приема-передачи, подтверждающий дату, когда фактически квартира была передана;
- Документы о том, что Дольщик свои обязательства перед Застройщиком выполнил и оплатил стоимость квартиры;
- Все имеющиеся доказательства, подтверждающие соразмерность неустойки и понесенных дольщиком убытков;
- Претензия, направленная в адрес застройщика с описью и почтовым чеком;
- Чеки, платежные поручения и прочее.
В течение 5 дней с даты получения иска судом должен быть рассмотрен вопрос о принятии искового заявления и вынесено определение: о принятии дела к производству и подготовке дела к судебному разбирательству, в котором назначает дату и время заседания, об отказе в принятии искового заявления, о возвращении искового заявления, об оставлении без движения.
Если исковое заявление принято судом, назначается дата заседания, в рамках которого будут рассмотрены все доводы сторон и исследованы все доказательства, чтобы в ходе судебных разбирательств вынести решение.
По делам о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта судебное разбирательство должно быть завершено в течение 2–3 месяцев. Однако, как показывает практика, данный срок в большинстве случаев затягивается. В среднем по данной категории дел проводится 2 судебных заседания, но и тут стоит отталкиваться от практики в конкретном суде.
По итогам судебного разбирательства резолютивная часть решения оглашается в судебном заседании и на изготовление мотивированной части у сада около 5 дней, но и эти не всегда стабильны.
С момента вынесения решения дольщику и застройщику дается 30 дней, чтобы его обжаловать. Если решение не будет обжаловано, оно вступит в законную силу через месяц. В случае если будет подана апелляционная жалоба, решение вступит в силу только после того, как вышестоящий суд рассмотрит дело и вернет в суд первой инстанции.
Когда решение вступит в законную силу нужно подать в рассматривающий дело суд заявление о выдаче исполнительного листа с требованием выдать исполнительный лист на основании решения суда. Заявление направить почтовым отправлением, подать в электронном виде или сдать в канцелярию суда. В каждом суде сроки получения исполнительного листа различаются, в зависимости от загруженности аппарата судьи и канцелярии суда.
Сразу после получения исполнительного листа необходимо составить заявление и предъявить исполнительный лист в банке, где открыт расчетный счет застройщика, для принудительного списания денег со счетов застройщика или службе судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. В заявлении указать реквизиты Дольщика куда необходимо перевести деньги. С момента принятия заявления, в течение 3-7 рабочих дней банк должен исполнить требования взыскателя.
В целом, практика в судах по взысканию неустойки за просрочку сдачи объекта достаточно единообразна. Однако, суммы выплат, взыскиваемые судами, могут отличаться. Юристы в зависимости от подсудности помогут выбрать наиболее перспективный суд, основываясь на внутренней статистике и практике, наработанной годами.
Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает одного миллиона рублей, поскольку данная категория дел регулируется Законом о Защите прав потребителя. Если сумма превышает один миллион, дольщик должен заплатить 0,5 % от суммы, превышающей лимит, но не более 60 000 рублей.
Соглашение о переносе сроков. Подписывать или нет?
Для самостоятельного взыскания неустойки вам понадобится много сил и на каждом этапе будут встречаться различные трудности, при этом результат не будет гарантирован
Так же застройщик может создавать различные препятствия в ходе судебного процесса, а поскольку не все готовы к судебным тяжбам, составлениям претензий, судебных исков и походам в суды лучше обратиться к профессионалам. Например, застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию. Вы не обязаны его подписывать. Стоит понимать, в случае подписания такого соглашения, Дольщик лишается права взыскания неустойки на период просрочки и возможности расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в связи с просрочкой передачи объекта строительства.
Чтобы избежать отказ в суде и взыскать максимально возможную денежную компенсацию с застройщика, рекомендуем обратиться за квалифицированной правовой помощью. Юристы LexGroup помогут Вам провести анализ застройщика, договора и дополнительных соглашений, определить наиболее подходящий метод взыскания неустойки, составить претензию и исковое заявление и сэкономить ваше время.