Дольщики имеют право на компенсацию, если присутствуют недостатки в отделке от застройщика или нарушены сроки сдачи объекта недвижимости. Но что делать владельцам квартир: идти в суд или искать альтернативные способы решения конфликта? Практика показывает, что заключить мировое соглашение намного удобнее, однако Застройщики идут на такой шаг только после направления претензии или уже в судебном процессе. По личной практике компании, только единожды Застройщик предложил урегулировать спор до подачи иска.
Почему мировое соглашение может быть вариантом решения спора?
Мировое соглашение представляет собой юридический документ, заключаемый с целью урегулирования разногласий без обращения в органы правосудия. Это некий компромисс, на который идут обе стороны для скорейшего разрешения возникших противоречий.
Не путайте соглашение с досудебной претензией, которая, по сути, лишь сообщает о вашем намерении обратиться в суд и выдвигает требования. А при заключении соглашения застройщик берёт на себя определённые обязательства, например, по выплате компенсации.
Как правило, строительные компании предлагают заключить мировое соглашение на стадии судебного разбирательства, то есть, когда иск уже принят судом. Это связано с тем, что Застройщик понимает, при нарушении условий договора рассчитывать на победу не стоит, и им финансово выгоднее решить конфликт через мирное урегулирование спора: Застройщик перечисляет денежные средства по экспертизе, тем самым избегая штрафных санкций.
Преимущества мирового соглашения по сравнению с судебным процессом.
Главная проблема судебного процесса – его длительность. Он может тянуться годами со всеми апелляциями и переносами слушания, всё это время люди остаются в состоянии неопределенности. При этом даже в случае победы дольщики могут быть недовольны решением суда, суммой компенсации.
Мировое соглашение становится более гибкой альтернативой, благодаря которой процесс можно ускорить. Вам не придётся долго ждать, выбивая из-под колёс бюрократии своё право на хороший ремонт и получение имущества без заминок. Вы сами выбираете условия контракта, в то время как суд часто занижает сумму выплат. Вам не нужно готовить огромное количество документов для судебных заседаний.
Однако компромисс предполагает обоюдные уступки, так что, на все ваши условия застройщик может не согласиться. Так что не стоит рассматривать мировое соглашение в качестве панацеи – если договориться не получится, всё равно придётся обращаться в суд.
Подготовка к переговорам: какие аргументы и факты вам пригодятся
Первым делом определите размер компенсации на какую Вы готовы. Сумма может выражаться в виде фиксированных выплат и штрафных начислений или в виде предоставления дополнительных услуг. Например, при некачественном ремонте покупатель может требовать взыскание средств на устранение проблем собственными силами с учётом приобретения материалов и ремонта. Если нарушены сроки сдачи квартиры застройщик может предложить бесплатное парковочное место.
Ознакомьтесь с Федеральным Законом №214-ФЗ, который станет вашим основным ориентиром. Выпишите или распечатайте статьи, на которые будете ссылаться –предусмотренные договором гарантии качества регламентированы статьёй 7.
Изучите доступные материалы по проекту: ДДУ, разрешение на строительство, проектную документацию, график работ, отчёты о ходе ремонта или строительства. Проверьте соответствие указанных данных реальному положению дел на объекте.
Фиксируйте все эпизоды ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком. Задокументированный перечень случаев служит основанием для требований при заключении мирового соглашения.
Ваша аргументация должна базироваться на неоспоримых фактах.
- Официальные данные о нарушениях.
- Сведения о финансах: вложенные средства покупателя.
- Доказательства причиненного морального или материального ущерба, сюда можно включить аренду жилья.
- Юридически значимая переписка между сторонами.
Основные пункты, которые нужно включить в соглашение с застройщиком.
При оформлении соглашения распишите все условия как можно подробнее, указывая конкретные пункты ДДУ и ФЗ-214. В структуре документы обязательно должны быть следующие разделы.
Установление факта нарушения прав.
Первое, что необходимо сделать – это тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать все обнаруженные дефекты. Используйте для этого фото- и видеосъемку, составьте акт о выявленных недочетах. Независимая экспертиза поможет юридически подтвердить факты нарушений.
Если застройщик не сдал вовремя дом укажите дату, до которой он должен был это сделать, а также фактическую дату с указанием задержки.
Обоснование причин нарушений.
Застройщик вносит объяснения, почему не выполнил свои обязательства. Обычно это сложности с оформлением документов, технические проблемы или форс-мажорные обстоятельства.
Финансовые компенсации.
Сумма при некачественном ремонте указывается исходя из экспертного заключения, а при задержании сроков сдачи квартиры рассчитывается по формуле:
стоимость квартиры * количество просроченных дней * ставка рефинансирования * коэффициент, равный 1/150, если дольщиком является физическое лицо.
Помните, что период действия моратория на взыскание неустоек с застройщиков не учитывается при расчёте итоговой суммы.
Сроки окончательной сдачи квартиры.
В документе указывается актуальная дата окончательной сдачи объекта. Если срок будет нарушен, то покупатель имеет право на дополнительные компенсации.
Гарантии качества.
Мировое соглашение включает пункты о предоставлении гарантий на качество строительства и обязательство застройщика устранить все выявленные дефекты в установленные сроки.
Иные условия, которые будут удовлетворять интересы обеих сторон и способствовать урегулированию спора.
Выбор представителя для ведения переговоров.
Несмотря на доступность информации, без привлечения юристов сложно добиться справедливости.
Приведем пример из нашей практики: Группа компаний Самолет при задержке сдачи более чем на 10 месяцев в одном из возведенных объектов, понимая, что люди испытывают негативные эмоции и очень ждут, когда уже смогут получить ключи от своей квартиры, в день приемки предлагали Дольщикам неустойку в 12!!! Раз меньше, чем была предусмотрена законодателем. К нам обратилась семья, которая получила ключи, но не согласилась с условиями Застройщика, мы изучили документы, посмотрели подсудность и возможные суммы по решению суда (в случае судебного разбирательства). Сроки взыскания также были оговорены. И только после этого приняли решение идти в суд. Как итог: на стадии судебного разбирательства Застройщик предложил сумму компенсации, которая устроила нашего доверителя.
При выборе представителя ориентируйтесь на несколько моментов.
- Опыт работы в строительной отрасли. Важно, чтобы ваш представитель хорошо ориентировался в строительном и жилищном законодательстве, это поможет правильно оформить все документы, грамотно построить коммуникацию со застройщиком.
- Юридическая подкованность. Преимуществом станет опыт представительства в суде по аналогичным делам, который позволяет знать все тонкости закона, прогнозировать возможные действия застройщика.
- Навыки переговоров. Иногда юристы превосходно готовят документы, но им сложно общаться с людьми. Поэтому предпочтение стоит отдать команде экспертов, среди которых есть специалисты с навыками управления конфликтами, что позволит быстрее достигнуть компромисса.
- Репутация и рекомендации. Изучите отзывы других клиентов или попросите личные рекомендации у знакомых, столкнувшихся с аналогичной проблемой.
- Стоимость услуг. Цена должна быть аргументированной, но помните, что она зависит от сложности дела и объёма требующейся работы. Кроме того, компании, которые уверены в своих силах, обычно работают по постоплате, в том числе после вынесения решения судом, если дело всё же до него дошло.
Запишитесь на консультацию в ООО «Лекс» и узнайте о перспективах решения своего спора с застройщиком.