Дачная амнистия

Что такое дачная амнистия

Дачная амнистия — это упрощённый порядок регистрации прав на жилые и садовые дома, построенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства.

«Дачная амнистия» действует до 1 марта 2031 года.

Важные дополнения: с 1 марта 2025 года сделки с земельными участками нельзя проводить без межевания.

Главная цель амнистии — дать гражданам возможность оформить недвижимость без получения разрешения на строительство, что раньше было обязательным. Иными словами, вывести из «серой зоны» неоформленные ранее постройки, что ведет к возникновению прав на постройку – можно дарить/наследовать/продавать, и обязанностям – уплаты налогов.

По официальным данным Росреестра:

Более 16 млн прав собственности на объекты недвижимости оформили россияне с 2006 года в рамках «дачной амнистии». Из них 7,8 млн прав на земельные участки, 4,7 млн – на индивидуальные жилые дома и 3,5 млн – на садовые дома.

Цифры впечатляют.

Действительно, процедура проста и не требует получения от госорганов каких-либо разрешений: заказал техпаспорт у кадастрового инженера, подал документы через МФЦ и получил выписку из ЕГРН о праве собственности.

Но в этом и кроется опасность.

Риски при оформлении дома по дачной амнистии

1. При продаже дома, если покупатель планирует приобретать дом и земельный участок с помощью ипотеки – банк не одобрит сделку по строению, оформленному по «Дачной амнистии».

2. Для получения налогового вычета на строительство дома – налоговая также потребует Уведомление (читайте – разрешение) от администрации. Без уведомления последует отказ в получении налогового вычета.

3. Для использования материнского капитала на строительство дома – пенсионный фонд запрашивает уведомление о соответствии.

4. В случае изъятия земельного участка для государственных нужд – собственники, оформившие дома по «Дачной амнистии» не получат компенсацию от государства.

5. Дачная амнистия не уберегает собственников от претензий соседей, государственных органов в части нарушения строительных, градостроительных, пожарных и иных норм – дом могут снести по решению суда. 

И это только те негативные последствия, с которыми наши доверители уже столкнулись. 

Почему возникают такие риски, ведь право собственности оформлено?

Сейчас в России действует всего два способа оформления собственности на вновь возведенный объект (садовый, дачный, жилой и т.д.):

1. Уведомительный порядок - параметры дома согласуются с администрацией, что минимизирует риски. То есть собственник направляет документы в администрацию, и уже сотрудники проверяют правильность расположения дома/ограничения по застройке и земле и прочее. И после проверки направляют Уведомление о соответствии – по факту разрешение на строительство.

2. «Дачная амнистия» - сотрудники Росреестра просто вносят данные для регистрации права собственности в ресурс. У них отсутствуют полномочия и обязанности проверять объект на соответствие всех параметров. Риски целиком и полностью на собственнике.

Как проверить, всё ли оформлено правильно и возможно ли получить Уведомление о соответствии на строение, оформленное по Дачной амнистии

✅ Первое, заказать ГПЗУ на земельный участок и проверить, есть ли какие-либо ограничения по строительству и располагается ли строение в пятне застройки (приаэродромная территория, водоохранная зона, охранная зона газопроводов, нахождение участка в лесном реестре и т.д.).

✅ Обратиться к строительному эксперту для получения заключения о соответствии дома всем строительным, градостроительным, пожарным и иным нормам

✅ Просто направить в администрацию документы и получить Уведомление о соответствии, если уже оформлено право собственности нельзя

✅ На данный момент, единственным способом решить ситуацию в досудебном порядке можно только путем реконструкции строения (например, пристроить капитальную террасу), то есть изменить объект и подать документы заново через Уведомительную процедуру.

✅ Если возникают споры с соседями или Вы получили иск о сносе строения незамедлительно обратиться к профильному юристу, и не надеяться на то, что у Вас зарегистрировано право собственности в Росреестре.

Пример из практики

Ситуация:
Семья Петровых построила жилой дом в СНТ в 2017 году. Земля была в собственности, разрешение на строительство не оформлялось, право собственности получено через процедуру «Дачная амнистия». В 2025 году они решили продать участок и дом. Покупатель планировал использовать ипотечные средства для приобретения. Банк отказал в выдаче ипотеки на этот объект ввиду отсутствия Уведомления от администрации о соответствии.

Решение: наши юристы проанализировали документы на земельный участок и строение. Помогли подготовить документы на реконструкцию. Получили Уведомление о соответствии измененного дома. Срок получения Уведомления и сама реконструкция (работы по строительству пристройки) составили 6 месяцев.

Заключение

1. Если Вы еще не оформили дом, но планируете, то используйте сразу Уведомительную процедуру.

2. Не экономьте на услугах эксперта и юриста – на кону «жизнь» Вашего строения.

3. Если Вы уже оформили право собственности на дом, но возникла необходимость в получении Уведомления, перед подачей документов в администрацию проверьте земельный участок на наличие ограничений и строение на соответствие всех норм.

Для получения консультации эксперта или юриста оставьте заявку на нашем сайте или позвоните по номеру телефона +7 (495) 604−04−75.