Помощь продавцу

Продажа объекта недвижимости (квартиры, комнаты, дома, земельного участка) , важный момент в жизни — для чего продавцу нужна юридическая помощь в продаже от квалифицированного и профессионального специалиста по сопровождению сделок с недвижимостью?

Безусловно, определенная часть продавцов недвижимости думает, что продать недвижимость проще и дешевле самому, без юристов и риэлторов - разместил объявление на специализированном сайте, по объявлению пришел покупатель, договорились о цене и все - вы в шаге от успешной сделки. Но на самом деле все не так просто.
Когда с потенциальным покупателем общается профессионал рынка недвижимости, он знает как грамотно донести всю информацию до покупателя, чтобы не отпугнуть его. Часто у покупателей вызывают опасение квартиры и дома с зарегистрированными в квартире/доме детьми, пенсионерами, инвалидами, с собственностью у владельцев объекта в долях, с собственностью оформленной на несовершеннолетних детей, а так же объекты, приобретенные с использованием материнского капитала, и уж тем более квартиры, находящиеся в залоге или в ипотеке.
Продавец порой не знает точно, как юридически верно провести такую сделку, зачастую связанную с необходимостью одновременной альтернативной сделки по приобретению другого объекта недвижимости, покупатель тоже, в итоге покупатель, не получив нужной информации у продавца, уходит от такой рискованной на его взгляд покупки и выбирает другой объект. А когда ему правильно и своевременно объяснят все моменты сделки, то он уже смотрит на эти кажущиеся неразрешимыми сложности и возможные риски уже по-другому, гораздо увереннее. И уже не так страшны собственники — дети, не так пугает квартира в залоге/ипотеке, зарегистрированные в объекте несовершеннолетние или пенсионеры, когда человек понимает все этапы проведения такой сделки.
И конечно не надо забывать о мошенниках, которых сейчас полно на рынке недвижимости. Попав в их сети, можно остаться без недвижимости и без денег.

Поэтому грамотный юрист и риэлтор в одном лице — это гарантия успешной и юридически грамотно проведенной сделки.

Зачастую у продавцов возникает много вопросов при продаже недвижимости, мы ответим на некоторые из них:

Как продать квартиру/дом (иной объект недвижимости), если собственник объекта недвижимости несовершеннолетний, либо несовершеннолетний владеет долей объекта недвижимости?

Для этого нужно собрать необходимый пакет документов, подать их и получить разрешение органов опеки на отчуждение объекта. Такая сделка возможна при одновременном наделении ребенка долей в праве или всем иным объектом недвижимости, равнозначным продаваемому или лучше. Нельзя ухудшать условия проживания несовершеннолетнего и владения — органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на отчуждение. Иногда разрешается при определенных условиях наделить ребенка долей в ином объекте недвижимости или оформить в собственность ребенка весь объект в определенный срок после совершения сделки по продаже первичного объекта недвижимости, либо разрешается открыть именной счет на ребенка и зачислить положенную ему сумму, которая будет храниться на его счете до достижения им совершеннолетия. Все условия сделки индивидуальны, и зависят от конкретных условий, возможностей и ситуации.

Стандартный пакет документов:

свидетельство о регистрации права собственности либо ЕГРН на отчуждаемый объект и на объект, приобретаемый ребенку в качестве альтернативы,
паспорта родителей
свидетельства о рождении детей
выписки из домовой книги на объекты
правоустанавливающие документы на объекты
технические паспорта на объекты
Финансово-лицевые счета на объекты, справки об отсутствии задолженностей
если родители в разводе, и один из родителей, не проживающий с ребенком, не лишен родительских прав — необходимо его нотариально удостоверенное согласие на сделку
иногда так же требуются оценочные альбомы (отчет об оценке объектов)

Указанный пакет может изменяться в зависимости от требования органов опеки.

Такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения. Обычно расходы ложатся на продавца, но по согласованию сторон возможно расходы возложить в равных долях на продавца и покупателя, а при дисконте на объект и вовсе договориться об оплате нотариального удостоверения покупателем.

Как быть с с зарегистрированными в объекте недвижимости членами семьи, детьми, пенсионерами и другими лицами, если не представляется возможным снять их с регистрационного учета до сделки?

Можно договориться с покупателем о том, что они будут сняты с регистрационного учета после регистрации перехода права на объект в определенный сторонами срок, прописать данное обязательство в договоре, дать нотариально удостоверенное заявление продавцу об обязательстве по снятию с регистрационного учета, в случае сильных опасений продавца можно прописать неустойку в договоре в случае отказа вами исполнения данных обязательств.

В любом случае при верной договоренности и правильном разговоре с покупателем, заверения о минимизации его рисков, легко можно развеять его опасения и это зачастую не представляет большую проблему при продаже, хотя конечно бывают исключения и продавец категорично настаивает на выписке всех зарегистрированных до сделки.

На сегодняшний день закон позволяет выписаться «в никуда» с указанием, где и по какому адресу в дальнейшем будете зарегистрированы, особенно уделяется внимание к регистрации пенсионеров и несовершеннолетних. Иногда необходимо сделать хотя бы временную регистрацию в ином объекте недвижимости для них. Все индивидуально, но зачастую решаемо без особых проблем.

Какую форму предварительного платежа принять от покупателя — аванс, задаток, или обеспечительный платеж?

Аванс — это форма предоплаты, символическое подтверждение намерений, прямо в ГК РФ не указан, не несет обеспечительной функции, аванс возвращается в случае отказа продавца или покупателя от сделки в любом случае.
Задаток — это определенное обязательство, прописанное в ГК РФ, помимо функции предоплаты несет и обеспечительную функцию. В случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, в случае отказа продавца — сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере. И только по взаимной договоренности сторон, либо форс-мажоре, задаток может быть возвращен покупателю в сумме внесенного платежа.
Обеспечительный платеж — похож на задаток, но в нем можно прописать любые условия возврата или удержания сторонам по договоренности. Он появился в ГК РФ в 2015 году. Достаточно удобный инструмент платежа при грамотном использовании в договоре для обоюдной защиты сторон.
В среднем предварительный платеж составляет 20 000 — 100 000 рублей в зависимости от стоимости объекта и ситуации.
Ну и важно не забывать о грамотном юридически правильно оформленном предварительном договоре и расписке от продавца в рукописной форме.

Покупатель требует справки и документы, за которые нужно заплатить, что делать?

Да, сейчас покупатели очень требовательны, а при грамотном подходе, особенно если со стороны покупателя есть представитель — профессионал по недвижимости, покупателя могут озадачить огромным пакетом необходимых документов. Порой мотивируя это тем, что такие документы необходимы для банка, нотариуса, регистрации и т.п. На самом деле часть документов собирается и требуется исключительно по желанию покупателя, для дополнительной проверки. И конечно же в таком случае можно настаивать на оплате покупателем ваших расходов. Например справки с осмотром из психо- и нарко- диспасеров, техническую документацию, нотариально заверенное согласие супруги на продажу, если недвижимость приобреталась до брака и т.п., так как стандартно для пакета на регистрацию перехода права по объекту недвижимости они не требуются.

Мы рассказали вам некоторые основные моменты, с которыми может столкнуться продавец недвижимости, но конечно всего предусмотреть нельзя, все нюансы обычно появляются в процессе продажи.
Наш специалист сможет вам грамотно и профессионально помочь по всем моментам подготовки к сделке, провести переговоры с потенциальными покупателями, поможет принять правильно предоплату, не обременив себя сомнительными обязательствами по предложенному покупателем договору, будет консультировать вас во всех вопросах, сопровождать вас на всех этапах сделки и подготовки к ней.