Оформление заявки

Оформление заявки

Оставить отзыв

Помощь покупателю

Покупка объекта недвижимости  (квартиры, комнаты, дома, земельного участка) — это всегда и радостный, и одновременно волнительный шаг в жизни. Для чего нужна юридическая помощь и сопровождение сделки при покупке недвижимости покупателю от профессионала рынка недвижимости и специалиста по сопровождению сделок с недвижимостью? 

Безусловно, некоторые покупатели уверены, что купить недвижимость можно и самому, без помощи юристов и риэлторов — нашли объявление, посмотрели, договорились о цене и все — вы в шаге от успешной сделки. Но на самом деле все не так просто

Когда с потенциальным покупателем работает профессионал рынка недвижимости, он знает как грамотно донести всю информацию до покупателя, как провести беседу с продавцом, узнать все подводные камни объекта недвижимости. Часто у покупателей вызывают опасение недвижимость с зарегистрированными детьми, пенсионерами, инвалидами, с собственностью у владельцев объекта в долях, с собственностью оформленной на несовершеннолетних детей, а так же объекты, приобретенные с использованием материнского капитала, и уж тем более квартиры, находящиеся в залоге или в ипотеке. 

Опять же специалист может помочь получить ипотеку на выбранную недвижимость, организовать сбор необходимых документов для сделки, потребовать с продавца необходимые справки и документы, подобрать самую выгодную оценочную компанию и страховщика для получения ипотеки в банке, подготовить проект договора предварительного и основного, проектов расписок и передаточного акта, организовать встречу сторон и присутствовать на внесении предварительного платежа продавцу, предусмотрев все риски покупателя. И конечно, покупатель получит поддержку по всем моментам сделки и присутствие специалиста на сделке и регистрации перехода права. 

И конечно не надо забывать о мошенниках, которых сейчас полно на рынке недвижимости. Попав в их сети, можно остаться без недвижимости и без денег. Поэтому грамотный юрист и риэлтор в одном лице — это гарантия успешной и юридически грамотно проведенной сделки. 

Покупатель, прочитав множество информации в интернете, начинает сомневаться, а как юридически правильно провести такую сделку, иногда связанную с необходимостью одновременной альтернативной сделки по приобретению другого объекта недвижимости у продавца, сомневается в некоторых юридических моментах относительно объекта, начинает сомневаться, и порой уходит от рискованной на его взгляд покупки и выбирает другой объект, даже если он и очень понравился и по цене, и по расположению, и по состоянию. А когда все моменты сделки понятны и ясны, то он уже смотрит на эти кажущиеся неразрешимыми сложности и возможные риски уже по-другому, если есть понимание процессов. И уже собственники — дети не пугают,  становится интересной для покупки квартира в залоге/ипотеке, есть понимание как решить вопрос с зарегистрированными в объекте несовершеннолетними или пенсионерами, становятся логичными все этапы проведения такой сделки.

Какие основные риски возможны у покупателя, приобретающего объект недвижимости?


Использование продавцом средств материнского капитала при покупке объекта в ипотеку на погашение части долга по ипотеке.

Иногда продавцы не знают, иногда не придают значения тому, что они обязаны наделить детей долями в квартире, а зачастую и намеренно хотят уклониться от этой обязанности, и пытаются продать квартиру без выделения долей детям.

Если материнский капитал использовался при покупке на собственные средства, то конечно покупатель это может увидеть из правоустанавливающих документов, а именно из договора купли-продажи объекта. Но если такой объект недвижимости приобретался в ипотеку, то зачастую нельзя увидеть из договора, что средства маткапитала пошли на погашение части ипотечного платежа после регистрации перехода права на объект.

К сожалению на сегодняшний день в Росреестре нет сведений о том, что объект недвижимости приобретался с использованием материнского капитала. Поэтому такие сделки  имеют место быть. Но законодательство меняется, и уже на рассмотрении закон, который обяжет вносить сведения об использованном маткапитале на приобретения объекта в ЕГРН, что обезопасит и покупателя такой недвижимости, и убережет продавца от необдуманного поступка, потому что за неисполнения обязательства о наделении детей долями в объекте, которое продавец давал в ПФР, предусмотрены меры наказания, вплоть до уголовного преследования. Поэтому лучше все делать по закону.

Как обезопасить себя? Для этого нужно проверить паспорт продавца и его супруги на предмет наличия записи о детях, до этого уточнив наличие у них детей. Спросить, не использовались ли средства маткапитала на приобретение данного объекта недвижимости. Попросить продавца  предоставить справку из ПФР о состоянии материнского капитала.

Если такое имело место быть, то покупатель может договориться с продавцом о получении им разрешения об отчуждении объекта в органах опеки и приобрести данный объект, или отказаться от такой сделки, так как у покупателя есть риск дальнейшего расторжения сделки и изъятия объекта из владения продавца в связи с нарушением условий отчуждения такого объекта продавцом.
Зарегистрированные в объекте несовершеннолетние, или люди пенсионного возраста, либо нуждающиеся в опеке, если продавец не может их снять с регистрационного учета до регистрации перехода права по сделке с объектом недвижимости.
Можно договориться с покупателем о том, что они будут сняты с регистрационного учета после регистрации перехода права на объект в определенный сторонами срок и прописать данное обязательство в договоре купли-продажи объекта, потребовать от продавца и зарегистрированных лиц в объекте нотариально удостоверенное заявление об обязательстве по снятию с регистрационного учета, можно предусмотреть и указать неустойку в договоре в случае отказа продавца от исполнения данных обязательств или просрочки их исполнения.
Зарегистрированные в объекте лица, временно снятые с регистрационного учета в связи с нахождением в местах отбывания наказания, либо в армии, либо убывшие в командировку, имеющие право пользования объектом недвижимости.
Чтобы выявить данные факты либо удостовериться в их отсутствии, нужно попросить продавца получить архивную выписку из домовой книги, в ней можно увидеть историю всех ранее зарегистрированных лиц, а так же куда они выбыли и по какой причине. Продавец ее может взять вместе с текущей выпиской из домовой книги, которая необходима для подачи на регистрацию перехода права.
Банкротство продавца.
Данную информацию можно проследить на сайте ФССП, на основании паспортных данных продавца, посмотреть нет ли судебных дел связанных с продавцом или объектом на сайтах судов.
Продавец пенсионного возраста, продающий свое единственное жилье.
В случае продажи пенсионером единственного жилья, он может подать на расторжение сделки по этой причине, и суд займет сторону продавца, а покупатель может попасть в неприятную ситуацию, оставшись без денег и недвижимости. Поэтому лучше попросить продавца — пенсионера показать вам документы на собственность на его иное жилье и/или выписку из домовой книги о том, что он зарегистрирован постоянно по иному месту жительства, сделать копии для архива.
Продавец, состоящий на учете, или наблюдавшийся ранее в психо- и нарко- диспасерах

Для того, чтобы не попасть в ситуацию, когда продавец или его родственники, получив деньги после сделки, не подали в суд на предмет расторжения сделки, лучше попросить продавца предоставить вам справки из диспансеров о том, что он не состоял и не состоит на учете, не обращался за помощью и может совершать сделки с недвижимостью. Зачастую они платные, и продавец может попросить оплатить вас эти справки — тут лучше не экономить, и оплатить их, лучше с осмотром врачей в случае сомнений. Так же стоит попросить продавца предъявить вам договор с медучреждениями и чеки об оплате справок. Это будет доказательством что справки не «липовые». Либо договориться совместном посещении указанных диспансеров.

Покупка недвижимости с расчетами в момент или до подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости.
В 90-е годы в основном все рассчитывались за недвижимость в день сделки под расписку. Сегодня такая форма расчетов редко практикуется, в основном при сумме сделки не более 1 000 000 рублей. Обычно расчет производится с использованием сейфа банка, безопасного расчета в банке (СБР) либо аккредитива банка. Это минимизирует риски покупателя, так как непорядочный продавец может отозвать заявление с регистрации в одностороннем порядке, и останется и с деньгами, и с недвижимостью. А покупатель будет вынужден бегать по судам и пытаться получить свои деньги обратно посредством расторжения сделки или будет пытаться получить решение суда о регистрации перехода права по сделке в связи с произведением полного расчета, и длиться это может годами. Поэтому форму расчетов лучше сразу обсуждать при внесении платежа по предварительному договору с продавцом, чтобы потом не возникало спорных моментов.
Внесение большой суммы аванса, задатка, обеспечительного платежа продавцу
Обычно сумма предварительного платежа продавцу составляет 20 — 100 тысяч рублей. При высокой стоимости объекта сумма может варьироваться от 100 до 500 тысяч рублей. Что касается элитной недвижимости — то тут конечно сумма предварительного платежа может быть гораздо выше. Покупатели зачастую боятся вносить большую сумму, опасаясь непорядочности продавца. А бывает, что покупатель хочет за собой придержать данный объект, но планирует еще посмотреть другие варианты, в связи с чем вносит небольшую сумму, с которой он может позволить себе расстаться в случае отказа от покупки в пользу другого объекта. Но если объект ликвидный, или по хорошей цене, продавец может настоять на большей сумме платежа, так как принимая платеж, он обязуется не предлагать к продаже данный объект другим потенциальным покупателям в процессе подготовки к сделке, чем рискует упустить возможного иного покупателя, если покупатель, который внес предварительный платеж, передумает и откажется от сделки. Вот тут и важно выбрать для себя нужный вид обеспечительного платежа. Какую форму предварительного платежа выбирают стороны, зависит от договоренности. Это может быть либо аванс, либо задаток, либо обеспечительный платеж. Каждая из этих форм в определенных случаях более предпочтительна для продавца или покупателя, важно понимать суть и юридическое значение вносимого платежа, чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию. Аванс всегда возвратная сумма, он по сути не несет особой обеспечительной функции, если дополнительно не предусмотрены штрафные санкции сторон в договоре аванса -продавец может его просто вернуть покупателю и отказаться от сделки без потерь, так же как и покупатель может потребовать аванс к возврату и без затрат отказаться от сделки. Задаток более надежен как форма обеспечения для покупателя, так как отказавшийся от сделки продавец должен будет вернуть задаток двойном размере. Обеспечительный платеж интересен для продавца и покупателя, так как можно прописать любые условия по возврату или удержанию средств для минимизации рисков и убытков. Главное правильно составить договор и правильно оформить расписку от продавца.
Получение Согласия супруга/супруги на продажу объекта недвижимости
При покупке недвижимости, если объект был приобретен в браке, либо объект был приобретен до брака, но в ипотеку, и в процессе выплаты ипотечного кредита собственник вступил в зарегистрированный брак, обязательно нужно до сделки получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на отчуждение объекта. В некоторых случаях, если в объекте в период брака был произведен ремонт и прочие неотделимые улучшения в объекте, даже если собственник приобрел право на объект до вступления в брак, но такие улучшения произвел в браке, тоже желательно получить согласие супруги. В судебной практике есть прецеденты - например когда супруг оспаривал сделку, потому что много средств вложил в ремонт квартиры наравне с супругой, и хотел получить долю вырученных за нее средств. А покупатель до сделки не потребовал такого согласия супруга от продавца, так как по закону для регистрации перехода права оно не обязательно было в данном случае, ведь объект был приобретен до брака, за счет собственных средств. Исключение — когда между супругами заключен брачный договор — в таком случае согласие супруга не требуется. Поэтому в данном вопросе тоже нужно проявить бдительность и уточнить ситуацию, пообщаться по возможности с обоими супругами, иногда бывает что другой супруг даже не знает о том, что недвижимость продается другим супругом.
Долги продавца по коммунальным и иным необходимым платежам по объекту
Важно проверять перед покупкой наличие возможных задолженностей собственника по всем коммунальным и прочим необходимым платежам. В идеале Объект недвижимости подлежит передаче Продавцом Покупателю без задолженностей по коммунальным и прочим услугам: за водоснабжение, газоснабжение, водоотведение, водоснабжение, отопление, газоснабжение, по оплате взносов на капитальный ремонт, вывоз мусора и иных обязательных платежей. Долг по капитальному ремонту бывшего собственника взыскивается с нового собственника на основании ч.3 ст.158 ЖК РФ. Остальные долги бывшего собственника не переходят на нового собственника, этот момент регулируется согласно п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ и ст.210 ГК РФ. Но на практике управляющие компании и коммунальные службы не хотят с этим разбираться, а зачастую начинают чинить препятствия новому собственнику в случае если за прежним владельцем имеются задолженности. Сотрудники ЖКХ могут требовать нового владельца оплатить задолженности по ЖКУ, игнорируя законодательное право, т.к. они не любят разбираться с бывшими владельцами и работают по своим жёстким внутренним устоям, как например: «мы вам воду перекроем, электричество отключим - а вы разбирайтесь с предыдущим владельцем сами, а нам уплатите!». Поэтому необходимо запросить у продавца финансово-лицевой счет (ФЛС), справки об отсутствии задолженности по всем услугам — иногда вся информация есть в ФЛС, иногда нужно по каждой услуге брать отдельную справку. Тут надо внимательно проверять документы и анализировать их содержание. Так же важно проверить информацию — справки могут быть и поддельные — позвонить в УК, снабжающие организации, проверить продавца на сайте ФССП, ознакомиться с выставленными счетами. Но есть вариант и осознанно купить квартиру с долгами, с хорошей скидкой, главное правильно оформить все условия в договоре и проверить не наложен ли арест на квартиру.
Мы рассказали вам некоторые основные моменты, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости, но конечно всего предусмотреть нельзя, все нюансы обычно появляются в процессе подготовки к сделке.
Наш специалист сможет вам грамотно и профессионально помочь по всем моментам, провести переговоры с продавцом, поможет  правильно внести предоплату, не обременив себя сомнительными обязательствами по предложенному продавцом договору, и будет консультировать вас во всех вопросах, сопровождать вас на всех этапах сделки и подготовки к ней.

Узнать стоимость наших услуг и получить первичную бесплатную консультацию Вы можете:

  • по телефону +7 (495) 604-04-75
  • оставить свою заявку на нашем сайте, выбрав «Заказать консультацию» 
  • отправить запрос с вашими контактными данными на нашу почту info@lex24.ru