Участие в долевом строительстве или покупка нового жилья у застройщика — это всегда волнительный момент. Хорошо, когда квартира сдана в назначенный срок, а строительные работы выполнены качественно. К сожалению, так бывает далеко не всегда. Радость приобретения может быть омрачена недоделками и строительными дефектами. В новостройках нередко встречаются кривые углы и заваленные от вертикали стены, поцарапанные и продуваемые окна, нерабочая вентиляция и потрескавшаяся стяжка. В новых домах бывает даже протекает крыша. Это далеко не полный список «сюрпризов», которыми может встретить собственников новое жилье. Что же делать в таких ситуациях, как правильно написать и предъявить претензию застройщику? Разбираемся в этой статье.
Законодательное регулирование
Права граждан, приобретающих квартиры в новостройках, защищены нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Основными являются:
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214 от 30.12.2004 (далее — ФЗ о ДДУ).
- Закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 (далее — ЗОЗПП).
Согласно пункту 1 статьи 7 ФЗ о ДДУ, застройщик должен передать дольщику объект недвижимости, качество которого соответствует требованиям градостроительных и технических регламентов, условиям договора и проектной документации, а также иным нормативам. Любое несоответствие фактических характеристик квартиры является нарушением.
Пунктом 5 статьи 7 ФЗ о ДДУ предусмотрены минимальные гарантийные обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства и его инженерных систем:
- 5 лет на недвижимость;
- 3 года на технологическое оборудование и инженерные системы.
В течение этих сроков, если больший период не предусмотрен договором, гражданин вправе предъявить застройщику официальные претензии для устранения недостатков. Гарантия начинает действовать со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа, в соответствии с которым имущество перешло во владение гражданина.
Юридические основания для подачи претензии
Закон предусматривает ряд условий, при наступлении которых дольщик может подать претензию застройщику на устранение недостатков:
- характеристики жилья не соответствуют договору, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным нормам и правилам (если такие отступления ухудшают качество объекта долевого строительства);
- имеются недостатки, которые препятствуют нормальному использованию недвижимости по прямому назначению.
Как в жизни обычно проявляются эти недостатки? Приведем несколько примеров:
- при строительно-монтажных и отделочных работах, устройстве инженерных коммуникаций по факту использованы более дешевые материалы, чем заложено проектом или прописано в договоре;
- со временем образуется плесень на стенах или потолке;
- уровень пола превышает допустимые отклонения от горизонтали;
- протекает крыша;
- в зимнее время промерзают стены или окна;
- отсутствует или не работает вентиляция;
- уровень стен превышает допустимые отклонения от вертикали;
- штукатурка и (или) стяжка имеют трещины и неровности;
- подоконники, оконные рамы и стекла запачканы раствором или имеют царапины.
Этот список можно продолжать почти бесконечно, так как дефектов в строительстве очень много. При этом их не всегда удается обнаружить невооруженным глазом, без определенного опыта и знаний. Именно поэтому на приемку недвижимости лучше приглашать специалистов, которые точно найдут и зафиксируют все недостатки.
Как правильно составить претензию
Качество претензии к застройщику играет важную роль в получении желаемого результата. Правильно оформленный документ с приложением необходимых доказательств поможет решить проблему в добровольном порядке или в суде.
Собираем доказательства
Перед тем как писать претензию, необходимо собрать доказательства и зафиксировать недостатки объекта недвижимости. Это можно сделать:
- во время приемки — отметить все найденные строительные дефекты в акте прима-передачи или отдельном приложении к нему;
- в течение гарантийного срока (если недостатки проявились в процессе эксплуатации) — заказать независимую строительно-техническую экспертизу.
В первом случае у вас на руках будет акт приема-передачи квартиры, во втором — экспертное заключение. Важно, чтобы в этих документах были отражены все дефекты, на устранение которых вы претендуете.
Дополнительно можно пригласить уполномоченных представителей застройщика для совместного осмотра недостатков объекта долевого строительства. Извещение о проведении обследования лучше направить в письменной форме на юридический адрес фирмы. Совместно составленный и подписанный дефектный акт будет весомым доказательством признания выявленных недостатков. Если застройщик проигнорировал приглашение на осмотр, необходимо приступать к составлению претензии.
Какие требования можно заявить
При наличии юридических оснований и соответствующих доказательств гражданин по своему выбору, если иное не написано в договоре, может потребовать от застройщика:
- бесплатно устранить дефекты в разумный срок;
- уменьшить соразмерно стоимость объекта долевого строительства;
- компенсировать расходы, понесенные на самостоятельное устранение недостатков.
Обращаем ваше внимание, что требовать замены квартиры на аналогичную нельзя, так как такая возможность не предусмотрена ФЗ о ДДУ.
Если выявленные нарушения являются существенными или застройщик не устранил заявленные недостатки в обусловленный срок, гражданин вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать возврата денег с процентами.
Форма и содержание претензии
Претензия составляется в письменной форме и обязательно подписывается заявителем или его представителем по нотариальной доверенности. К ней должны прилагаться копии следующих документов:
- договора долевого участия в строительстве;
- передаточного акта;
- экспертного заключения о недостатках объекта долевого строительства;
- дефектного акта;
- договоров и платежных документов (при устранении недостатков своими силами);
- иных документов, подтверждающих правовую позицию заявителя.
Претензия должна содержать:
- Ф. И. О. дольщика-заявителя, паспортные данные, место жительства, номер контактного телефона, а также реквизиты банковского счета (если заявляется требование о денежной компенсации);
- наименование и юридический адрес застройщика;
- дату составления претензии;
- фактические обстоятельства сложившейся ситуации;
- перечень и характеристики недостатков объекта долевого строительства;
- доказательства и законодательное обоснование занимаемой правовой позиции;
- четко сформулированные требования к застройщику;
- перечень прилагаемых документов.
Текст претензии можно писать в произвольной форме, главное, чтобы в нем была отражена вся указанная выше информация. Документ лучше составить в двух экземплярах: один отдать застройщику, второй оставить себе. Копия претензии потребуется для дальнейшего разбирательства в случае, если не удастся урегулировать спор в досудебном порядке.
Как отправить претензию
Не менее важно правильно отправить претензию по назначению. От этого зависит ее юридическая значимость и возможность применения в качестве доказательства в суде. Кроме того, недобросовестный застройщик может воспользоваться случаем и не исполнять требования гражданина, если претензия направлена ему неофициально.
Многие заблуждаются, считая, что достаточно вручить претензионное уведомление под подпись. Такой способ предъявления претензии возможен, но содержит в себе юридические риски:
- человек, принимающий документы, может не быть уполномоченным на это или не являться работником застройщика;
- подпись о получении претензии может быть намеренно искажена;
- в расписке о приеме может не хватать даты и реквизитов всех переданных документов.
Вручение претензии под подпись легко оспорить в суде, так как данный способ не является официальным подтверждением получения корреспонденции. Самый надежный вариант — отправка почтой заказным письмом на юридический адрес застройщика с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого нужно:
- Узнать действительный юридический адрес застройщика путем запроса выписки из ЕГРЮЛ.
- Составить опись вложения в двух экземплярах, перечислив все вкладываемые в конверт документы.
- Заполнить форму почтового уведомления.
- Передать незапечатанный конверт с документами, описью и уведомлением работнику почтовой службы для оформления отправки заказной корреспонденции.
- Оплатить услуги почты и сохранить оригинал квитанции с кодом отправления.
Согласно пункту 6 статьи 7 ФЗ о ДДУ, застройщик обязан устранить дефекты строительства в согласованный с дольщиком срок. При необоснованном отказе или несвоевременном устранении недостатков он обязан заплатить гражданину пени в размере одного процента от цены объекта.
Сколько времени ждать ответа
Срок ответа на претензию составляет 30 дней, если сторонами в договоре не предусмотрен другой период. Заявитель вправе указать разумное время, в течение которого он ожидает исполнения своих требований. Плюс к предельному 30-дневному сроку необходимо добавить 2–5 дней на почтовую пересылку. Если застройщик проигнорировал претензию или ответил отказом, гражданин вправе обратиться с исковым заявлением в суд.
Профессиональная юридическая помощь
Если не хотите тратить время на составление претензии к застройщику, доверьтесь специалистам Lex Group. Так вы будете уверены, что процедура претензионного урегулирования спора пройдет в строгом соответствии с законом и будет иметь положительный результат.
Наша юридическая компания специализируется на взыскании денежных компенсаций за дефекты строительства. Мы помогаем гражданам отсудить стоимость устранения недостатков и сопровождаем процесс приемки жилья от застройщика в Москве и Московской области.
Нас выбирают и рекомендуют, потому что мы:
- работаем по принципу «гонорар за успех» — вознаграждение в размере 30 % берется от взысканной и зачисленной на счет клиента денежной суммы;
- выплачиваем клиентам от 3 до 10 тысяч рублей за рекомендацию, если по ней воспользовались услугами;
- самостоятельно оплачиваем экспертизы и прочие контрольные мероприятия;
- ищем реальные дефекты, за которые можно получить компенсацию;
- осуществляем полное юридическое сопровождение процесса взыскания.
Lex Group — ваш личный юрист и технический советник по проблемным вопросам с застройщиком!