Участие в долевом строительстве или покупка нового жилья у застройщика — это всегда волнительный момент. Хорошо, когда квартира сдана в назначенный срок, а строительные работы выполнены качественно. К сожалению, так бывает далеко не всегда. Радость приобретения может быть омрачена недоделками и строительными дефектами. В новостройках нередко встречаются кривые углы и заваленные от вертикали стены, поцарапанные и продуваемые окна, нерабочая вентиляция и потрескавшаяся стяжка. В новых домах бывает даже протекает крыша. Это далеко не полный список «сюрпризов», которыми может встретить собственников новое жилье. Что же делать в таких ситуациях, как правильно написать и предъявить претензию застройщику? Разбираемся в этой статье.

Законодательное регулирование

Права граждан, приобретающих квартиры в новостройках, защищены нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Основными являются:

• Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214 от 30.12.2004 (далее — ФЗ о ДДУ).
• Закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 (далее — ЗОЗПП).

Согласно пункту 1 статьи 7 ФЗ о ДДУ, застройщик должен передать дольщику объект недвижимости, качество которого соответствует требованиям градостроительных и технических регламентов, условиям договора и проектной документации, а также иным нормативам. Любое несоответствие фактических характеристик квартиры является нарушением.

Пунктом 5 статьи 7 ФЗ о ДДУ предусмотрены минимальные гарантийные обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства и его инженерных систем:

• 5 лет на недвижимость;
• 3 года на технологическое оборудование и инженерные системы.

В течение этих сроков, если больший период не предусмотрен договором, гражданин вправе предъявить застройщику официальные претензии для устранения недостатков. Гарантия начинает действовать со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа, в соответствии с которым имущество перешло во владение гражданина.

Юридические основания для подачи претензии

Закон предусматривает ряд условий, при наступлении которых дольщик может подать претензию застройщику на устранение недостатков:

• характеристики жилья не соответствуют договору, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным нормам и правилам (если такие отступления ухудшают качество объекта долевого строительства);
• имеются недостатки, которые препятствуют нормальному использованию недвижимости по прямому назначению.

Как в жизни обычно проявляются эти недостатки? Приведем несколько примеров:

• при строительно-монтажных и отделочных работах, устройстве инженерных коммуникаций по факту использованы более дешевые материалы, чем заложено проектом или прописано в договоре;
• со временем образуется плесень на стенах или потолке;
• уровень пола превышает допустимые отклонения от горизонтали;
• протекает крыша;
• в зимнее время промерзают стены или окна;
• отсутствует или не работает вентиляция;
• уровень стен превышает допустимые отклонения от вертикали;
• штукатурка и (или) стяжка имеют трещины и неровности;
• подоконники, оконные рамы и стекла запачканы раствором или имеют царапины.

Этот список можно продолжать почти бесконечно, так как дефектов в строительстве очень много. При этом их не всегда удается обнаружить невооруженным глазом, без определенного опыта и знаний. Именно поэтому на приемку недвижимости лучше приглашать специалистов, которые точно найдут и зафиксируют все недостатки.

Как правильно составить претензию

Качество претензии к застройщику играет важную роль в получении желаемого результата. Правильно оформленный документ с приложением необходимых доказательств поможет решить проблему в добровольном порядке или в суде.

Собираем доказательства

Перед тем как писать претензию, необходимо собрать доказательства и зафиксировать недостатки объекта недвижимости. Это можно сделать:

• во время приемки — отметить все найденные строительные дефекты в акте прима-передачи или отдельном приложении к нему;
• в течение гарантийного срока (если недостатки проявились в процессе эксплуатации) — заказать независимую строительно-техническую экспертизу.

В первом случае у вас на руках будет акт приема-передачи квартиры, во втором — экспертное заключение. Важно, чтобы в этих документах были отражены все дефекты, на устранение которых вы претендуете.

Дополнительно можно пригласить уполномоченных представителей застройщика для совместного осмотра недостатков объекта долевого строительства. Извещение о проведении обследования лучше направить в письменной форме на юридический адрес фирмы. Совместно составленный и подписанный дефектный акт будет весомым доказательством признания выявленных недостатков. Если застройщик проигнорировал приглашение на осмотр, необходимо приступать к составлению претензии.

Какие требования можно заявить

При наличии юридических оснований и соответствующих доказательств гражданин по своему выбору, если иное не написано в договоре, может потребовать от застройщика:

• бесплатно устранить дефекты в разумный срок;
• уменьшить соразмерно стоимость объекта долевого строительства;
• компенсировать расходы, понесенные на самостоятельное устранение недостатков.

Обращаем ваше внимание, что требовать замены квартиры на аналогичную нельзя, так как такая возможность не предусмотрена ФЗ о ДДУ.

Если выявленные нарушения являются существенными или застройщик не устранил заявленные недостатки в обусловленный срок, гражданин вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать возврата денег с процентами.

Форма и содержание претензии

Претензия составляется в письменной форме и обязательно подписывается заявителем или его представителем по нотариальной доверенности. К ней должны прилагаться копии следующих документов:

• договора долевого участия в строительстве;
• передаточного акта;
• экспертного заключения о недостатках объекта долевого строительства;
• дефектного акта;
• договоров и платежных документов (при устранении недостатков своими силами);
• иных документов, подтверждающих правовую позицию заявителя.

Претензия должна содержать:

• Ф. И. О. дольщика-заявителя, паспортные данные, место жительства, номер контактного телефона, а также реквизиты банковского счета (если заявляется требование о денежной компенсации);
• наименование и юридический адрес застройщика;
• дату составления претензии;
• фактические обстоятельства сложившейся ситуации;
• перечень и характеристики недостатков объекта долевого строительства;
• доказательства и законодательное обоснование занимаемой правовой позиции;
• четко сформулированные требования к застройщику;
• перечень прилагаемых документов.

Текст претензии можно писать в произвольной форме, главное, чтобы в нем была отражена вся указанная выше информация. Документ лучше составить в двух экземплярах: один отдать застройщику, второй оставить себе. Копия претензии потребуется для дальнейшего разбирательства в случае, если не удастся урегулировать спор в досудебном порядке.

Как отправить претензию

Не менее важно правильно отправить претензию по назначению. От этого зависит ее юридическая значимость и возможность применения в качестве доказательства в суде. Кроме того, недобросовестный застройщик может воспользоваться случаем и не исполнять требования гражданина, если претензия направлена ему неофициально.

Многие заблуждаются, считая, что достаточно вручить претензионное уведомление под подпись. Такой способ предъявления претензии возможен, но содержит в себе юридические риски:

• человек, принимающий документы, может не быть уполномоченным на это или не являться работником застройщика;
• подпись о получении претензии может быть намеренно искажена;
• в расписке о приеме может не хватать даты и реквизитов всех переданных документов.

Вручение претензии под подпись легко оспорить в суде, так как данный способ не является официальным подтверждением получения корреспонденции. Самый надежный вариант — отправка почтой заказным письмом на юридический адрес застройщика с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого нужно:

1. Узнать действительный юридический адрес застройщика путем запроса выписки из ЕГРЮЛ.
2. Составить опись вложения в двух экземплярах, перечислив все вкладываемые в конверт документы.
3. Заполнить форму почтового уведомления.
4. Передать незапечатанный конверт с документами, описью и уведомлением работнику почтовой службы для оформления отправки заказной корреспонденции.
5. Оплатить услуги почты и сохранить оригинал квитанции с кодом отправления.

Согласно пункту 6 статьи 7 ФЗ о ДДУ, застройщик обязан устранить дефекты строительства в согласованный с дольщиком срок. При необоснованном отказе или несвоевременном устранении недостатков он обязан заплатить гражданину пени в размере одного процента от цены объекта.

Сколько времени ждать ответа

Срок ответа на претензию составляет 30 дней, если сторонами в договоре не предусмотрен другой период. Заявитель вправе указать разумное время, в течение которого он ожидает исполнения своих требований. Плюс к предельному 30-дневному сроку необходимо добавить 2–5 дней на почтовую пересылку. Если застройщик проигнорировал претензию или ответил отказом, гражданин вправе обратиться с исковым заявлением в суд.

Профессиональная юридическая помощь

Если не хотите тратить время на составление претензии к застройщику, доверьтесь специалистам Lex Group. Так вы будете уверены, что процедура претензионного урегулирования спора пройдет в строгом соответствии с законом и будет иметь положительный результат.

Наша юридическая компания специализируется на взыскании денежных компенсаций за дефекты строительства. Мы помогаем гражданам отсудить стоимость устранения недостатков и сопровождаем процесс приемки жилья от застройщика в Москве и Московской области.

Нас выбирают и рекомендуют, потому что мы:

• работаем по принципу «гонорар за успех» — вознаграждение в размере 30 % берется от взысканной и зачисленной на счет клиента денежной суммы;
• выплачиваем клиентам от 3 до 10 тысяч рублей за рекомендацию, если по ней воспользовались услугами;
• самостоятельно оплачиваем экспертизы и прочие контрольные мероприятия;
• ищем реальные дефекты, за которые можно получить компенсацию;
• осуществляем полное юридическое сопровождение процесса взыскания.

Lex Group — ваш личный юрист и технический советник по проблемным вопросам с застройщиком!